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掲載日:2020年11月20日

住宅購入

もしかしたら高く売れるかも?住み替えでワンランク上の住まいを!

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やっとの思いで手に入ったマイホーム。普通なら一生の財産にしようと考える方も多いでしょう。

では、今の家を売って、別の家に買い替える「住み替え」という選択肢について考えたことはあるでしょうか?

今回は、家から家への住み替えをテーマに、住み替えの必要性が見えてくるタイミングや、できるだけお得に住み替えを行うための大事なポイントについて解説します。

住み替えしてみませんか?

住み替えとは、今住んでいる家を売り、新居を購入することです。一般的に、一つの家に住み始めて10年以上経つと、住み替えが必要になる節目が訪れやすくなります。なぜなら、住む家族の人生の変化に応じて、家の目的も変化するからです。

例えば、いま住んでいる家を買った当初は子供が1人でしたが、数年後に2人目ができたとします。その子供たちが大きくなって、子供部屋を一部屋ずつ用意するとなったとき、部屋数の多い家への住み替えを検討することになるかもしれません。

さらに時間が経って、子供たちが大学進学などで家を離れると、子供部屋は空き部屋へと変化します。そうなると、今度は家に余分なスペースが生まれるので、より小さい家へと住み替えるきっかけとなります。

ほかにも、リモートワークに適した広い間取りの家や、通勤時間が短くなるエリアにある家など、仕事の都合に合わせて住み替えを検討する場合も考えられます。老後の安全性のためにバリアフリーの家への住み替えを考えることもあるでしょう。

いまあげた例にあてはまっていなくても、「ライフプランに合わせた新しい家が欲しい」と考えている方は、住み替えを検討してもいいかもしれません。

あなたの不動産ハウマッチ!

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あなたは、ご自身が保有する不動産の価値について意識したことはあるでしょうか?

不動産は、株式や外国為替レートと同じように、価格が常に変動し続ける性質を持っています。不動産の価格が変動する原因の一つは、金利の動向です。金利が上がるとローンの返済額が上がり、購入しづらくなることから需要が減り、結果として不動産の価格が下がります。

一方、金利が下がるとローン返済額が下がり、購入しやすくなることから需要が増し、結果として不動産の価格が上がります。

現在は金融緩和の影響で金利が低くなっており、不動産価格は右肩上がりの傾向です。

もしかしたら、あなたが不動産を購入した時期によっては、今の価値は購入した当時より高くなっているかもしれません。

このように、今保有している不動産の価格が、買ったときよりも高い場合の差を「含み益」と呼びます。

つまり、含み益があるときに不動産を売れば、買ったときの評価をベースにすると、利益が出ることになります。

住み替えでは、いまの家を売って得た金額を使って残った住宅ローンを組み直したり、新しい家の購入に充てたりすることになるため、含み益は貴重な軍資金です。

ご自身が保有する不動産の価値について気になったら、まずは不動産会社に査定をお願いしてみましょう。

住み替えには制度をうまく使おう

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住み替えは、なるべく高値の含み益が出るときに家を売る方がお得ですが、一方で忘れてはならないのが税金の存在です。

土地や建物などの不動産を売ったときの利益は、「譲渡所得」という所得に分類され、「譲渡所得税」が課せられます。

譲渡所得は、家の売却価格から家の取得費用*や、譲渡費用を差し引いた金額です。

  • *家の取得費用は、購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

譲渡所得に対し、所得税や住民税などの税率をかけて譲渡所得税を計算します。また、売却する家を所有していた期間の長さによって税率が変わります。

売却する家を所有していた期間と税率の表

お得に住み替えをするには、譲渡所得税をいかに減らすかというのが課題の一つです。

そこで、課税の対象となる金額から控除を受ける(額を減らす)ため、国の制度をうまく使いましょう。以下に、代表的な3つの特例についてご紹介します。

  • *以下、譲渡所得の計算については概算となります(減価償却費等未考慮)

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、居住用財産(住むための不動産)を売ったときの譲渡所得に対して、最高3,000万円まで控除ができる制度です。

例えば、3,000万円で買って、5年超所有した家が6,000万円で売れた場合、家の売却価格から当時の購入価格を差し引いた金額(譲渡所得)は3,000万円*です。

通常はこの3,000万円に20.315%の税率がかかり、約609万円(30,000,000 × 0.20315 = 6,094,500)の譲渡所得税が発生します(長期譲渡所得)。しかし、この特例の適用を受けることができると、譲渡所得税は0円になるのです。

この制度は、売却する家の所有期間の長さに関係なく受けることができ、数百万円単位の節税が可能になるため、積極的に活用しましょう。

ただし、この制度を適用するためには様々な条件があります。以下に一部を抜粋します。

  • 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売り手と買い手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

詳しくは国税庁のサイトで確認するか、分からなければ不動産会社に確認してみましょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有した居住用財産を売ったときの譲渡所得に対して、譲渡所得税の税率が低くなる制度です。

譲渡所得が6,000万円を超える場合、軽減税率が適用されるのは6,000万円以下の部分で、6,000万円を超える部分のみは通常の税率で計算します。

譲渡所得税の計算式

さらに、上記であげた3,000万円の特別控除の特例と、この軽減税率の特例は、それぞれの特例を適用するための条件を満たしている場合一緒に受けることができます。

例えば、3,000万円で買って、10年超所有した家が8,000万円で売れたとします。このとき、譲渡所得となる金額は、5,000万円*です。

二つの特例を一緒に使うと、まずは3,000万円の控除を受け、課税対象が2,000万円に減ります。続いて、軽減税率の特例によって、2,000万円に14.21%の税率がかかり、譲渡所得税は約280万円となります。もしいずれの特例も使わない場合だと、譲渡所得税はなんと700万円を上回ってしまうのです!

特定の居住用財産の買い換えの特例

特定の居住用財産の買い換えの特例とは、10年超所有した居住用財産を売ったとき、その売却金額よりも買い換えた方の購入金額が高ければ、居住用財産が購入時よりも高く売れ利益(譲渡益と言われます)が発生したとしても、その利益に対し課税されないという特例です。

ただし、譲渡益に対する税金は消滅するのではなく、次の買い換え時まで繰り越しとなります。

例えば、1,000万円で買って、10年より長く所有した家が5,000万円で売れたとき、譲渡所得は4,000万円です。このとき、この特例の適用を受けると、今回の売買で譲渡所得税は発生しません。

一方その後に二度目の買い換えを行う場合、二回目の買い換え時に生じた譲渡益に一回目の買い換え時に発生した譲渡益4,000万円を足したうえで課税額を計算することになります。

先ほどの例で言えば、新しく買った家が7,000万円、かつ売却額が8,000万円であった場合、2回目の物件売却を行ったときに1回目の譲渡益4,000万円と2回目の譲渡益1,000万円の計5,000万円に対する税金を支払うこととなります。

この特例も適用するために細かい条件は多くありますが、分かりやすいものをあげると以下の通りです。

  • 居住用財産を令和3年(2021年)12月31日までに売ること
  • 売却金額が1億円以下であること

また、上記であげた3,000万円の特別控除と10年超所有の軽減税率は、この特例と重ねて受けることはできません。

最も大事なことですが、これら3つの制度による特例を受けるためには、確定申告が必要になりますので、必ず忘れないようにしましょう。

賢い住み替えでワンランク上の住まいを!

住み替えは、人生に数回と訪れない大きなイベントです。住みたい家や住みたいエリア、理想のライフスタイルは描けても、住み替えに必要なお金に不安を感じる方もいるでしょう。

しかし、ご自身の不動産の価値を理解して、含み益を出せる売却タイミングを探したり、今回ご紹介したような所得控除の制度を使えば、お金の負担は大きく減ります。使えるものはすべて使って賢く住み替え、ワンランク上の住まいをめざしましょう。

みずほ銀行の住宅ローンは、来店不要でお申込が可能なほか、お得な金利プランやライフイベントに応じた返済方法など、多彩なサービスをご用意しています。具体的に住み替えのプランが見えてきたら、まずは住宅ローンの組み直しからぜひご相談ください。

参考:

(記事提供元:サムライト株式会社、画像提供元:ピクスタ株式会社)

  • *記事内の情報は、本記事執筆時点の情報に基づく内容となります。
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