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掲載日:2023年9月5日

注文住宅を購入する際のローン利用の流れ|住宅ローンの利用状況は?

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「注文住宅」とは、新たに購入した土地や所有地に建てる一戸建てのこと。完成済み(または完成予定)の住宅と土地をセットにして販売する建売住宅とは異なり、間取りや設備、外観に至るまで自由に設計して建てられます。自分たちが理想とする住まいが手に入れられる――これが最大のメリットと言えるでしょう。ここでは、注文住宅を建てる際の住宅ローンの利用方法や流れ、ローンのシミュレーションまでまとめて解説します。「こだわったオーダーメイドのマイホームを手に入れたい」と考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

1. 注文住宅の購入における住宅ローンの利用状況

注文住宅を建てる人はどのように住宅ローンを利用し、返済しているのでしょうか。統計を参照しながら、現代の一般的な購入・ローン返済のかたちを見ていきます。

注文住宅を取得した世帯の動向

ここで、注文住宅を建てた人のデータを見てみましょう。国土交通省がまとめた「住宅市場動向調査(令和3年度)」によると、初めて住宅を購入する「一次取得者」が注文住宅を購入した資金は全国平均で4,879万円。そのうち借入でカバーした資金は4,036万円で、頭金をどれだけ用意したかを表す自己資金比率は843万円で17.3%となっています。

注文住宅を新築で建てた世帯では、フラット35や民間金融機関などの住宅ローンを活用した人が84.1%にのぼっています。また、注文住宅取得世帯で住宅ローン控除(減税)の適用を受けた(予定も含む)のは91.7%。住宅ローンを借り、控除のメリットを享受しながら理想の住まいを手に入れる方が多いことが分かります。

返済スタイルを調べてみると、注文住宅のローン返済期間は建物が平均で32.9年、土地が平均34.2年。35年ローンに近い長期間でじっくりと返済していくスタイルが主流になっています。年間の平均返済額は139.4万円で、分譲マンションの150.4万円より低め。世帯年収に占める年間のローン支払額、つまり返済負担率は18.1%と、こちらは分譲マンションと同率でした。

「注文住宅ならでは」の住宅ローンをどう利用したらいい?

住宅ローンは原則として購入した住宅の「引き渡し日」に融資が実行されます。建売住宅であれば、建物が完成して上棟式を終え、業者から引き渡しを受ける日に金融機関から融資を受けられるのです。ところが、注文住宅は融資前から、契約手付金などを設計者や建築会社に支払わなければなりません。このお金を自己資金で工面できない場合、住宅ローンとは別に「つなぎ融資」を利用したり、住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取れる「分割融資」を利用したりする方法があります。具体的に見ていきましょう。

建物の建築費のみを借りる

既に土地を持っていたり、自己資金で土地を購入したりした場合の住宅ローンの利用法です。こちらは住宅の引き渡し時に融資が実行されます。

土地の代金と建物の建築費を借りる

自己資金だけでは土地・建物の購入費用がまかなえない場合、土地の購入代金と建築費を住宅ローンで支払います。こちらも住宅の引き渡し時に融資が行われます。

建物の建築費より先に土地の代金を借りる

土地を購入して代金を支払う際に自己資金が不足しているパターンでは「土地先行融資」と呼ばれる仕組みが使われることもあります。ここでは土地を購入する際に1回目の融資が行われ、購入した住宅の引き渡し時に2回目の融資が行われます。自己資金が足りない人は助かる仕組みですが、この土地先行融資を扱っている金融機関は非常に少ないのが現実です。土地先行融資では、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に必要な費用を支払うためのローン「つなぎ融資」と、住宅ローンの融資を複数回に分けて行う「分割融資」というアプローチがあります。

注文住宅を建てるためには、このように決済のタイミングが複数回あることを踏まえておかなければなりません。このような、注文住宅ならではの資金ニーズに対応するつなぎ融資と、分割融資について掘り下げてみましょう。

つなぎ融資は無担保ローンのため、金利は分割融資より高く設定される傾向があります。一方、分割融資は住宅ローンを分割して実行する仕組みであるため、住宅ローンと同じ金利で利用できます。土地先行融資にあたり、みずほ銀行は分割融資を取り扱っています。他社のつなぎ融資を利用して土地購入代金や建物建築資金、諸費用などの支払いを行ったことが確認できる場合、住宅ローンの借入金額につなぎ融資の返済資金を含めていただけます。その場合は、つなぎ融資の借入内容が分かる資料をご用意ください。

2. 注文住宅の購入時にローンを利用する際の流れ

土地と建物で別々に組む対処があるなど、住宅ローンを利用する際には注文住宅ならではの複雑なステップがあります。スムーズに進めるためにも、大まかな流れを把握しておきましょう。ここでは「建物の建築費用より先に土地の代金を借りる」土地先行融資のステップを説明します。

ステップ1.住まいのイメージを固めて予算を絞り込む

建てたい注文住宅が絞り込めてきたら、購入に充てる予算の設定です。土地の候補を見積もり、ハウスメーカーに建築プランの見積もりを依頼します。土地代と建物を建てるための建築費と諸費用の概算を見積もり、自己資金と突き合わせながら借入希望額を決定します。

ステップ2.住宅ローンの事前審査

ハウスメーカーから見積が出たら、土地購入費と建物代金、工事費を合わせた総額を借入希望額として金融機関に提出します。ここで申し込むのが住宅ローンの事前審査(仮審査)です。施主が住宅ローンの返済能力を有しているかを年収や債務の状況、希望借入額などと勘案して判断されます。おおむね1週間程度で完了します。

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ステップ3.土地の購入を申し込み、本審査を申請する

事前審査を通過し、本審査(正式審査)に進んだら希望する土地の購入を申し込みます。地盤調査などを通し、安全な住宅が建てられるかどうかを見極めていきます。審査が通って希望借入額で住宅ローンを組めるようなら、住宅の設計と施工についてハウスメーカーと検討を進めます。建築に関する工事請負契約の締結に向けた準備です。

ステップ4.土地購入の契約手続きを行う

本審査を通過したら土地の売買契約に関する手続きを不動産会社と進めていきます。この際、売買価格のいくらかを「手付金」として支払わなければなりません。また、仲介手数料や登記費用などの諸費用も発生します。自己資金でまかなえない場合、つなぎ融資を利用することになります。

ステップ5.つなぎ融資や分割融資で対応する

土地の売買契約を締結後、住宅ローンの契約手続きを進めます。契約時までには、工事の手付金、着工金、中間金などの資金のうち自己資金でまかなえない分をつなぎ融資、分割融資で準備します。

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ステップ6.住宅ローンの融資が実行される

建物完成までは半年以上の工期を要するのが一般的です。引き渡しの時点で住宅ローンによる融資が実行され、返済開始となります。

住宅ローンの審査期間はどれくらい?お申込~お借入までの流れ

3. 注文住宅を購入する際の住宅ローンの借入シミュレーション

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住宅ローンの金利は、変動金利型と固定金利型の大きく二種類に分けられます。ここでは金利タイプの違い、それぞれのメリットやデメリットを比較し、選び方の参考になる情報をまとめました。住宅ローンの借入シミュレーション結果も説明します。

住宅ローン金利のバリエーション

住宅ローンでは金利の優遇があり、多くの金融機関で優遇金利があります。ただ、利率だけにフォーカスして契約すると、後々で返済負担が増して家計が苦しくなってしまうこともあります。安心して住宅ローンを利用するためには、金利タイプをよく理解して契約することがポイントです。

全期間固定金利型

固定金利とは、借入当初の金利がずっと続くもので、返済期間中ずっと固定されるのが全期間固定金利型です。このタイプの商品で代表的なものが、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。多くの金融機関で取り扱っており、利用しやすいのが特徴です。全期間固定金利型は他の金利タイプに比べて金利が高い傾向があります、ただ、金利が変動しても影響を受けないため、長期的な返済プランが立てやすく、金利が上昇のした際のリスクはありません。

固定金利期間選択型

「固定金利選択型」とは、選択した一定期間に限って金利が固定されるタイプで、3年固定、5年固定、10年固定などの期間があります。期間限定で返済負担を一定にでき、「子どもが大学を卒業するまでは返済額を一定にしたい」といった家庭に向いています。固定期間が終了すると、変動金利に移行する商品が多くなっていますが、中には固定期間を再度設定できるものも。金利は全期間固定型より低めですが、選択した固定期間が長いほど高くなります。

変動金利型

一定期間ごとに適用金利が見直され、返済期間中に金利が変動するタイプです。変動金利型の住宅ローンに適用される金利は通常半年ごとに見直されることになっています。全期間固定金利型や固定金利期間選択型に比べて金利は低いのが特徴です。金利が横ばいだったり、下落気味だったりする場合は利息の支払額が減るというメリットがあります。ただ、金利が上昇した場合は毎月の返済金額が増えてしまうため、家計の圧迫につながるリスクもあります。

金利ミックス型

一人の契約者が、全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型という3タイプを組み合わせた借入ができる商品もあり、「金利ミックス型」などと呼ばれます。例えば、3,000万円の住宅ローンを借入では、2,000万円を変動金利型、1,000万円を全期間固定金利型といったように、異なる金利タイプを組み合わせることが可能です。固定と変動の長所をそれぞれいかしつつ、金利変動などのリスクをある程度抑えることができるのがメリットです。

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住宅ローンの借入シミュレーション

一般的なセオリーとして「年収の5~7倍まで住宅ローンが組める」と言われます。ここで指標になるのが年収倍率」です。これは住宅の購入価格と購入者の世帯年収の比率を示すもの。先に挙げた「住宅市場動向調査」によると、注文住宅購入者の平均世帯年収は733万円でした。

ここから、「年収の5~7倍」という基準にあてはめ、6倍弱の4,000万円という借入額を想定し、注文住宅を購入する際の住宅ローンの借入シミュレーションを行ってみました。世帯年収700万円で4,000万円を借入れ、25年・30年・35年を返済期間とすると、どの程度の支払額になるのでしょうか。参考値として見てみましょう。

条件:
世帯年収:700万円
借入額:4,000万円
金利:全期間固定、年率1.490%(フラット35 21年~35年)
ボーナス返済:なし

返済期間 月々の返済額 総返済額 総利息
25年 15万9,785円 4,793万5,500円 793万5,500円
30年 13万7,854円 4,962万7,440円 962万7,440円
35年 12万2,276円 5,135万5,920円 1,135万5,920円

最長の35年返済だと月々の支払い負担も抑えられますが、支払う利息は25年返済に比べると300万円以上も増えます。月々の返済額と総返済額、利息のバランスを検討しながら返済期間を考えていきましょう。

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4. 住宅ローンを緻密にプランニングし、憧れの注文住宅を手に入れよう

「使い勝手がよく、好きなカラーで統一したオーダーキッチンをつくりたい!」「ゆったりとしたこだわりのバスルームでくつろぎたい!」といったように、家族それぞれの想いを間取りや機能、外観に反映できるのが注文住宅の魅力です。ただ、土地を購入し、建物を設計・施工することになるため、住宅ローンを組む際は借入額の設定や借入タイミングなど、検討するポイントは多岐に渡ります。失敗と後悔のないよう、段階を踏んで進めていかなければなりません。

ハウスメーカーや不動産会社の担当者、金融機関と時間をかけて相談し、「どのタイミングで何を行うか」という短期的な確認、「きちんと無理なく払っていけるのか」という長期的視点に立った資金計画が欠かせません。と特に、住宅ローンは金融機関によって諸条件が異なります。土地と建物のローンの組み方や諸費用を把握し、支払う総利息を考慮しながら借入希望額を決定していきましょう。憧れの住まいを手に入れても、返済が破綻しては本末転倒です。「借りられるめいっぱいの額」よりも「安全に返していける額」を念頭に置いたプランニングがおすすめです。

みずほ銀行では住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取れる「分割融資」をご用意しています。通常の住宅ローンは建物が完成した後、引き渡しの際に融資が実行されますが、分割融資であれば完成前に融資を受けられるため、資金がショートする心配はありません。また、つなぎ融資より低金利で利用できるのもメリットです。土地を購入する際や建築工事の着工時、中間金の支払いに安心してご利用いただけます。ぜひチェックしてみてください。

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佐々木 正孝

佐々木 正孝(ささき まさたか)

編集/ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。

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