住宅ローンの限度額はいくら？大きな金額を借り入れする際の注意点

住宅ローンの契約を考えたとき、「自分がどれだけの金額を借りられるか」は見逃せないポイントになります。最近、1億円を超える不動産も売り出されています。憧れのマイホームを現実のものにするためには、「1億円以上の借入は可能なのか？」を検討していく方もいらっしゃるでしょう。そこで今回は、住宅ローンで借り入れできる「限度額」にフォーカスします。住宅ローンの限度額を確認するための方法、そして大きな金額を借入する際の注意点を考えていきましょう。

1. 金融機関で借入できる住宅ローンの限度額はどのくらい？

自分たちが望む理想のマイホームを手に入れるためには、住宅ローンの「限度額」を知っておくことが大切です。金融機関の目安と、個人が借入可能な金額の違いを見ていきましょう。

金融機関の借入限度額の目安

借りる人の年収や担保にする物件の価値などで借入限度額が決まりますが、住宅ローンはいくらでも組めるわけではありません。借りられる上限、つまり「借入限度額」は金融機関によって決められています。例えば、民間の金融機関であれば1億円程度、フラット35は8,000万円、財形住宅融資なら4,000万円というように、それぞれの上限額があります。まず、各金融機関が取り扱っている住宅ローンの概要、商品説明書などでチェックしてみましょう。

金融機関の限度額と個人の限度額は異なる

年収が高いからといって、誰もが上限額まで借りることはできません。金融機関は住宅ローン審査にあたって、年収や年齢、物件の購入額、信用情報といった様々な要素、詳細な審査基準から検討し、申込者それぞれの借入可能（限度）額を決めるのです。不動産の購入価格と購入者の世帯年収の比率を表す「年収倍率」、年収額に占める年間返済額の割合を表す「年収比率」といった複数の基準から、目安となる借入可能額を試算することもできます。

【年収別】住宅ローン借入額の目安と無理なく返済するためのポイント

2. 住宅ローンの限度額が1億円以上の金融機関はある？

都心エリアを中心に、1億円以上の不動産物件も増えています。では、1億円を超える住宅ローンが組める金融機関はあるのでしょうか。大型住宅ローンの現状を調べてみました。

金融機関によっては1億円以上の住宅ローンが組める

高額不動産物件の売買が活発になってきており、近年は1億円以上の住宅ローンが組める民間金融機関があります。住宅ローンの上限を「2億円～5億円」としている金融機関があれば、通常の住宅ローンとは別枠で高額住宅ローンを設定し、「1億円～2億円まで」と限度額を定めているケースもあります。高額住宅ローンの限度額は金融機関ごとに異なりますが、2億～4億円程度が一般的です。

大型の住宅ローンの需要は増加傾向にある

都心部の新築マンションを中心に、好アクセスで快適な住環境の物件が増えています。例えば首都圏で1億円を超えるマンションの供給は過去10年を見ても右肩上がり。2016年以降は一貫して増えており、2021年には2,000戸を超えました。結果として1億円を超える大型住宅ローンの利用対象者は年々増えています。不動産会社やデベロッパーなど業界の動向を見ても、今後も1億円超えの大型ローンの市場は、堅調に拡大していくと予測されます。

1億円以上のマンションの供給戸数

3. 限度額が1億円以上の大型の住宅ローンを組むときの注意点

住宅ローンの借入時には「どのぐらいの頭金を用意できるか」「長期に渡る借入期間で、安心した返済計画を立てられるか」といったチェックポイントがあります。さっそく注意点を解説していきましょう。

金利や事務手数料を確認して無理のない返済計画を立てる

住宅ローンの借入額が高額になるほど、無理のない返済計画が求められることになります。なぜなら、わずかな金利の変動であっても、毎月の支払額へのインパクトが大きくなるからです。金利上昇によって負担が大きく増すリスクを踏まえ、安心・安全な返済計画を心がけましょう。空前の低金利時代で、適用金利が比較的低めに推移してきた変動金利か、安定した返済プランを立てやすい固定金利か、金利の情勢を見定めながら検討していきましょう。また、諸費用のうち事務手数料も要チェックです。定率型の場合は借入額に応じて手数料の額が増えるため、借入額の元金が増えるほど手数料も膨れ上がります。

頭金はできるだけ多く用意しておく

購入する住宅代金の一部として最初に支払う頭金も、できるだけ多めに用意するのがおすすめです。住宅ローン契約では、当初の自己資金以外の金額がローンに組み入れられ、月々の返済をしていくことになります。頭金として現金で払う分には利息がかからないため、多く払うほどローン残高を減らすことができます。そのため、高額の住宅ローンでは、負担を軽減する頭金の存在感が増すのです。

住宅ローンの頭金の目安は？自己資金を用意するメリット・デメリット

ペアローンを利用する場合には長期的な計画を立てる

1億円超の住宅購入を考えるなら、夫婦で収入合算やペアローンを検討するケースも出てくるでしょう。ペアローンは住宅ローン控除が2人分使えるのは大きなメリットです。世帯主一人では1億円超の借入が難しくても、ペアローンの利用によって借入希望額を上げることもできます。ただ、一般的に夫婦のどちらかもしものことがあった際に、配偶者の残債は残ってしまうのが注意点です。団体信用生命保険によって１人分の残債は完済されますが、残った分は1人で支払をしていかなければなりません（※）。

• ※ペアローン団信など、2人とも完済となる団信種類もあります。詳しくは、取扱金融機関HP等をご確認ください。

ペアローンで住宅ローン控除をフル活用！夫婦でローンを組むメリット

4. 住宅ローンの限度額は「借りられる額」？ それとも「借りて良い額」？

都心エリアのマンションをはじめとする高額の不動産物件が増え、金融機関でも1億円以上の融資に対応する住宅ローンが登場しています。物件価格と所要資金、家庭の借入限度額を見極めたうえで、マイホームの購入を判断しましょう。希望の物件が見つかったら、申込の前に住宅ローンアドバイザーに相談したり、金融機関が提供するシミュレーターを活用したりして、返済シミュレーションをしてみましょう。

ただ、注意点の項目で紹介した通り、借入額が増えるほど、わずかな金利差によって返済総額が増えたり、事務手数料が高額になったりといった負担増は避けられません。返済期間が最長で35年に及ぶ住宅ローンは、資金計画によって生活に大きな影響を及ぼします。無理のない返済計画を立てなければ生活費が圧迫され、家計が破綻してしまうという可能性も出てくるでしょう。理想の物件に住めるというメリットと、リスクが増えるというデメリットを天秤にかけ、ライフプランとして考えていかなければなりません。

住宅ローンの「限度額」を「借りられる目いっぱいの額」と捉えるか、「借りて良い上限の額」と捉えるか――お金に関する考え方次第で、安心な返済プランは大きく変わってきます。あくまで無理のない範囲で考え、理想的な住まいと住宅ローンを考えていきましょう。

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佐々木 正孝
（ささき まさたか）

編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。

編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。

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