住宅ローンは何歳まで組める？借入時の平均年齢と理想の完済時年齢
掲載日：2022年12月22日
マイホーム購入にあたって、まず考えるべきなのが住宅ローンです。しかし、借入額が大きいだけに返済期間は長期に渡ります。最長は一般的に35年ですが、「一体何歳まで組めるのだろう？」と考える方も多いのではないでしょうか。今回は「何歳ぐらいで借りるのが平均なの？」「いつまで完済するのが理想的？」といった、「住宅ローンと年齢」に関する疑問に答えていきます。住宅ローンの契約時に気をつけるべき項目も解説していきますので、住宅購入を考えている方はぜひチェックしてみてください。
1. 住宅ローンは何歳まで組める？
住宅ローンは銀行など金融機関の規定によって組める年齢が決まっています。まずは、年齢の制限に関する条件をチェックし、基礎知識を固めていきましょう。
住宅ローンが組める年齢の目安
民間金融機関が用意している住宅ローンの場合、20歳以上70歳未満を申込可能年齢とするケースが一般的です。つまり、申込時に70歳未満であれば住宅ローンを組むことができます。この場合、設定できる返済期間は申込をした年齢によって変わってきます。
親子で1つの住宅ローンを契約し、二世代にわたって返済を行っていく「親子リレーローン」の場合、子どもの年齢が基準となることが多いようです。60歳以上であれば、「みずほ リ・バース60」のように、年齢の上限なしで借りられるリバースモーゲージ型の住宅ローンがあります。これは、住まいを担保にして、住宅の購入やリフォーム資金を借りることができるもの。借入人が亡くなった場合、自宅を売却するか相続人が一括で支払うことで返済となります。
住宅ローン完済時の年齢の目安
70歳未満であれば住宅ローンが契約できることが分かりました。では、何歳までローンを組めば良いのでしょうか。ここでは、一つの基準として「完済時年齢」にフォーカスします。これは、完済したときに何歳になっているか、と逆算する考え方です。例えば、みずほ銀行は借入期間の要件に「完済時の年齢が81歳未満」と挙げており、フラット35でも完済時の上限年齢は80歳です。住宅ローン完済時の上限は80歳が一般的だとすると、35年ローンを組む際の上限年齢は、「79歳－35年＝44歳」で、「44歳」になります。
35年ローンを組むメリット・デメリット│利用するなら何歳まで？
2. 住宅ローンはいつまでに組むのが望ましい？
上限年齢を把握した後は、住宅ローン契約者の統計から平均年齢、完済時の年齢の目安を紹介します。マイホーム購入者の情報を参考に、「いつまで組むべきか」を考えていきましょう。
住宅ローンを組む平均年齢
最新のデータ（2021年度 フラット35利用者調査）を参照すると、住宅ローンを組む人の平均年齢は41.5歳。10年前の2011年度の平均年齢38.1歳に比べ、借入時の年齢はじわじわと上昇しています。その理由として、定年年齢の引き上げなどがあり、45歳～50歳を超えてから住宅ローンを組む人が増加傾向にあることも影響しているでしょう。年代別では30歳未満が14.1％、30代が36.2％、40代が26.5％で、前年である2020年度のデータと比較すると、30代の割合が減って40代が増加していました。全体的に契約者の年齢層が上がっていることが分かります。
ここで気をつけたいのが、住宅ローンを申し込む際に団信（団体信用生命保険）の加入が求められる点です。団信とは、契約者が死亡などで住宅ローンが返済できなくなった場合、保険会社から金融機関に保険金が支払われることで住宅ローンの残債が完済される制度です。年をとると体力が落ちたり病気がちになったりして、健康状態のリスクが高まっていく傾向があります。告知項目などに抵触する場合、団信への加入ができません。高齢になるほど住宅ローンが契約できなくなる可能性が高まってしまうのです。がんなどの病気に備える疾病保障団信は、利用が40代までに制限されているものもあり、商品を検討する際は注意が必要です。
住宅ローンを完済する年齢の目安
では、住宅ローンを完済する年齢は何歳が望ましいのでしょうか。ここでは65歳を完済年齢として考えてみましょう。前項で挙げた通り、住宅ローンの借入年齢の平均は41.5歳です。この年齢を契約者の申込時とすると、35年ローンの完済時は後期高齢者の75歳を超え、76.5歳という計算になります。定年を65歳とすると、リタイアした65歳から76歳までの10年以上に渡って、支給される年金を使ったり、貯蓄を取り崩したりして毎月の住宅ローンを返済していくことになります。定年退職後、月々の負担が増していくという状況は不安があります。老後の返済負担を減らすためにも、ローンを組む年齢と返済期間は精査すべきです。完済までの負担を軽くするためには、ローンの借換で負担を減らしたり、繰上返済や一括返済を考えたりするという手段もあります。残債と照らし合わせ、手続きを検討してみましょう。
また、住宅ローン審査でも「完済時年齢」は審査項目の一つです。収入や勤続年数、頭金なども重要ですが、国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、住宅ローンの融資を行う際に考慮する項目として、98.9％の金融機関が「完済時年齢」を挙げています。審査基準でも、年齢は無視できない要素なのです。
3. 住宅ローンを組むときのポイント
「何歳まで借りるか」が絞り込めてきたら、住宅ローンを組む際の注意点にも目を向けておきましょう。20代であっても、50代であっても、安定した返済に欠かせないポイントがあります。
無理のない返済計画を立てる
住宅ローンの完済年齢を考えていく中で、借入可能額を優先すると、その後の返済や老後生活に大きく影響することが分かりました。借り入れできる金額と、無理のない返済額はイコールではないのです。シミュレーションで算出した借入可能額のみを決め手にすることなく、ライフプランを考慮して検討していきましょう。
完済時の年齢以外にも、「金利」「諸費用」は見逃せない検討要素です。住宅ローンの金利は、変動金利型と固定金利型（一定期間中の金利が固定される固定金利選択もあり）の大きく二種類に分けられます。それぞれの特徴を把握し、ライフプランに適する金利を選択しましょう。また、住宅ローンの契約時にはローン保証料や手数料、団信の保険料といった諸費用もかかります。これらの支払を組み込み、無理のない返済計画を立てていくことが大切です。
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住宅ローン以外の支払も考慮する
返済計画は無理のないよう、家計と突き合わせながら検討していきましょう。そこで考慮すべきは、住宅ローン以外の支出です。子育て世帯であれば、進学時にお金がかかることを織り込み、教育資金の準備と住宅ローンの返済を両立した資金計画を立てなければなりません。子どもの高校進学や大学進学のタイミングを考え、早めにシミュレーションしておきましょう。
また、定年後の生活費は公的年金と合わせて、貯蓄の活用も視野に入れるのが一般的です。退職金の多くを住宅ローンの返済に充てると、貯蓄も減ってしまいます。余裕を持った生活のためにも、老後資金を確保したうえで住宅ローン返済を考えていきたいものです。
親子リレーローンやペアローンを活用する
親子や夫婦といった家族のパワーを結集し、住宅ローンを返済していくという考え方もあります。おすすめなのは、1本の住宅ローンを親子二世代で返済していく「親子リレーローン」や、夫婦が協力して申し込む「ペアローン」です。これらの返済方法は、サポートし合うことで、希望額の融資を受けられる可能性が高められます。そして、リスクを自分一人で抱え込まずに済むというメリットも。融資面で有利になるだけではなく、安心も加味できる返済方法なのです。
住宅ローンを夫婦で協力して組む方法とメリット・デメリット、注意点
4. 住宅ローンは何歳まで組むべき？ その最終結論は
ここまで解説してきたように、「住宅ローンは○歳まで組むべき」という明確な決まりはありません。「何歳まで働きたいか（働けるか）」「教育資金や老後資金はどれだけ必要か」など、それぞれの家庭の希望や条件に応じ、ケースバイケースで考え、決めていくべきものです。自分自身や夫婦のライフプラン、そして家庭のライフイベントをきちんと把握し、じっくりと考えていきましょう。銀行などの金融機関、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみてもいいですし、多くの金融機関が公開しているシミュレーションツールで無料診断し、プランニングに活用するのも有効です。悩んでも結論が出ない場合は、ぜひアクセスしてみてください。
佐々木 正孝
（ささき まさたか）
編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。
編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。
