掲載日：2024年1月10日

住宅ローンの借換は同じ銀行でできる？借換時のメリットや注意点

1. 住宅ローンの借換は同じ銀行でできる？
2. 住宅ローンを借換せずに返済負担を軽減させる方法
3. 他銀行の住宅ローンに借換をするメリットとデメリット
4. 住宅ローンの見直しや借換の注意点
5. 同じ銀行で住宅ローンが借換できない場合の選択肢は

住宅ローンは数十年といった長いスパンで返済していくものですが、メディアで報じられる金利動向や、低金利をうたった住宅ローン商品が目に留まります。そこで考えるのが、「同じ銀行で住宅ローンを借り換えられないか」ということです。同じ銀行だけに手続きは簡単に済みそうですし、スムーズに交渉できそうに思えますが……現実はどうでしょうか。ここでは、「同じ銀行内での借換」を掘り下げていきましょう。

1.住宅ローンの借換は同じ銀行でできる？

結論から言えば、同じ金融機関内で住宅ローンを借り換えることは基本的にできません。なぜ、同一金融機関内で借換ができないのでしょうか？その理由に迫りつつ、代替となる手段を考えます。

同じ銀行で住宅ローンの借換ができない理由

なぜ同じ銀行の中で住宅ローンの借換ができないのでしょうか。それは、ほとんどの場合「金利を下げる」借換になるためです。金融機関にとっては新規の顧客が獲得できず、融資額が増えないまま、利息による利益が減ることを意味します。金融機関内で住宅ローンの借換が実行され続けていくと、サービスを持続的に提供することは難しくなってしまうのです。

同じ銀行で借換が可能なケースとは

例外的に、同じ銀行内で住宅ローンの借換が可能なケースもあります。それは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定の住宅ローン「フラット35」を借り換える場合です。フラット35からフラット20への変更など、前に契約した内容より低金利のものに借換ができます。フラット20とは、フラット35を申し込む際に借入期間を20年以内とする住宅ローンです。ただ、この変更も金融機関によっては認められない場合があります。あらかじめ銀行側に確認してから検討することが大切です。

借換はできなくとも、契約内容の変更は可能

借換はできなかったとしても、契約の変更は可能です。場合によっては、銀行はそのままで返済負担を下げることも考えられます。次の項目で、契約内容の変更について見ていきましょう。

2.住宅ローンを借換せずに返済負担を軽減させる方法

同じ金融機関の中で住宅ローンを借り換えるのは基本的には難しいことが分かりました。ここでは、契約内容の見直しによって返済負担を減らす方法を紹介します。

金利タイプを見直す

返済負担を減らすためには、金利タイプの見直しも選択肢の一つです。固定金利型を利用している場合、固定期間中は変更できないケースが一般的です。固定期間選択型は固定金利の適用期間が終了すると、固定金利を再び選択するか、または変動金利に移行できます。この時点での金利タイプの見直しがおすすめです。

繰上返済を利用する

繰上返済を利用して返済負担を減らすアプローチもあります。繰上返済とは、通常の返済以外で、借入額の一部あるいは全額を前倒しするという返済方法です。総返済額を減らし、将来の支払で発生する利息の負担を減らせるのがメリットです。繰上返済には「期間不変方式（返済額減額方式）」と「期間短縮方式」との2種類があります。期間不変方式は月々の返済額を減らす方式で、期間短縮方式は月々の支払額はそのままに、返済期間を短縮する方式です。期間短縮方式は将来の支払利息を減らせるため、期間不変方式よりも利息の軽減効果が高くなります。

3.他銀行の住宅ローンに借換をするメリットとデメリット

同じ銀行内で借換が困難であれば、他行への借換を考えてみましょう。ここでは一般的な住宅ローンの借換に関するメリットとデメリットを紹介します。

メリット――負担を減らし、団信の保障を見直せる

現在の住宅ローンより低い金利の商品に借換る場合、利息額が下がるため、返済総額や返済期間中の支払負担を減らすことができます。返済負担を軽減できるのは家計にとって大きなメリットです。

また、団信（団体信用生命保険）の内容の見直しができるのもポイントです。住宅ローンを借り換える際は団信も満了になり、新たな住宅ローンの契約に合わせて再加入します。この際、保障内容を充実させたり、または絞ったりといった見直しができます。近年は、がんや脳卒中など三大疾病保障つきの団信や、介護保障つきの団信なども登場しています。それまでの団信の保障が死亡・高度障害のみだった場合、借換時に、より手厚い保障の団信を選ぶこともできます。現在の健康状態に問題がなくても、将来の不安に備えた再考ができるでしょう。

デメリット――手続きや書類準備、諸費用がダブルで発生する

借換では、それまでのローンの一括返済に加えて、借換先のローンの新たな契約が必要です。この2つの手続きや書類の準備には手間と時間がかかることを考慮しておきましょう。また、それまでの住宅ローンの解約と、新ローンに関する手続きに関して事務手数料や保証料、抵当権を設定するための登録免許税、印紙税、司法書士報酬といった諸費用が発生します。借換にあたっては、これらのコストも合わせて試算しなければなりません。

住宅ローンの借換の手順は？メリット・デメリットとよくある質問

4.住宅ローンの見直しや借換の注意点

ここでは住宅ローンの見直しや、借換に関する注意点について解説します。返済負担を減らすため、様々な対策を考えていきましょう。

借換を決断するためのポイント

借換には適した条件とタイミングがあります。一般的に、借換を検討するべき目安は次の3つです。

住宅ローンの残高が1,000万円以上ある
残りの返済期間が10年以上ある
借換前と借換後の住宅ローンの金利差が１%以上ある

各金融機関では住宅ローンの借入シミュレーションを展開しています。金融機関の担当者に相談したり、簡易なシミュレーションを活用したりして、ベストな借換タイミングを見定めていきましょう。

審査への対策も考えておく

これまで契約していた住宅ローンと同じく、借換でも金融機関の審査があります。事前審査や本審査などの流れは同様ですが、当初の住宅ローンの借入時から年数が経ち、本人や家庭の状況に違いが生じている場合、審査結果に影響する可能性があるのです。例えば、転職した場合は勤続年数が少ないと判断されますし、年収が変わった場合は審査が不利になるリスクは見逃せません。

住宅ローン控除の対象外になる可能性も

住宅ローンを利用すると、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の申込みによって所得税や住民税の控除が受けられます。ただ、借換によって借入期間が10年未満になった場合は控除の適用外になります。ローン残高と住宅ローン金利だけではなく、控除のメリットもしっかり計算に入れておきましょう。

住宅ローンを借り換える注意点とは？有効に活用して返済負担の軽減を

5.同じ銀行で住宅ローンが借換できない場合の選択肢は

住宅購入にあたっては、無理のない返済計画を立てることが重要です。頭金（自己資金）の用意はもちろんですが、返済を無理なく継続していくためには資金計画を立て、「毎月の負担をいかに抑えるか」を考えていかなければなりません。しかし、今後は金利上昇の可能性も指摘されています。情報を慎重に見極めつつ、少しでも有利な住宅ローン商品に借り換えたい、というのが本音でしょう。

しかし、解説した通り、フラット35を除けば「同じ銀行では住宅ローンの借換ができない」が結論です。同じ銀行のままで金利タイプを変更したり、繰上返済で利息を減らしたりといった手段があります。

一方、他行の住宅ローンへの借換は金利引下げの可能性が高く、団信の見直しもできます。複数の金融機関の住宅ローン商品をリストアップし、金融機関の担当者に相談するのがおすすめです。ご自身や家庭に合った住宅ローンを見極め、借換のメリットをフルに生かしていきましょう。