掲載日：2024年1月10日

住宅ローンの借換手数料の相場は？コストを抑えるためのポイント

1. 住宅ローンの借換時にかかる手数料は？
2. 住宅ローンの借換時に手数料以外にかかる可能性のある費用
3. 住宅ローンの借換手数料の負担を抑えるためのポイント
4. 住宅ローンの借換は手数料の試算が必須です

現在借りている住宅ローンを見直し、別の条件の住宅ローンを新規に借り入れるのが「住宅ローン借換」です。借換にあたって金利差が発生する場合、月々の返済負担を軽減できることもあります。そこで注意したいのが、借換前後の手続きにかかるお金です。ここでは借換効果のシミュレーションに役立つ手数料や諸費用の目安、一般的な相場をまとめてみました。どんな費用がいくら発生するかを把握しておくと、より現実的な試算ができるはずです。また、手数料の負担を抑えるための注意点も解説しています。ぜひチェックしてみてください。

1.住宅ローンの借換時にかかる手数料は？

ここでは、借換の手続きにあたって用意すべき事務費用を解説します。借換先のローンを組む際にかかる手数料、そして借換前のローン完済にかかる手数料があります。それぞれの内容を紹介していきます。

事務手数料

住宅ローンの申込や審査、契約などにかかる手数料です。「取引手数料」「融資事務手数料」などと呼ぶ金融機関もあります。借入額に関わらず一定額を支払う「定額型」と、借入額の一定割合を支払う「定率型」の2種類があり、金融機関によって異なります。定額型は3万円～10万円程度、定率型は借換金額の2.2％程度が相場となっています。

保証料

万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合、保証会社に一時的に立て替えてもらうことになります。その保証を受けるための費用が保証料です。この費用は借入先の金融機関と提携する保証会社に支払うもの。支払方法には、借入時に一括支払の「保証料外枠方式」と、毎月の住宅ローン金利に上乗せして支払う「保証料内枠方式」があります。外枠方式は借換金額の0％～2％程度、内枠方式は金利に年率0.2％程度上乗せされるのが一般的です。ネット銀行など、保証料不要の金融機関もあります。

全額繰上返済手数料

借換に伴って、それまで利用中の住宅ローンを完済する際にかかる手数料です。全額返済手数料と呼ぶ金融機関もあります。住宅ローンの商品によって異なりますが、支払額は5万円までが一般的で、手数料なしの金融機関もあります。同じ金融機関でも手続き方法や住宅ローンの種類によって金額が異なることがあるので注意が必要です。

2.住宅ローンの借換時に手数料以外にかかる可能性のある費用

住宅ローンの借換では、前項で挙げた手数料以外の諸費用が発生することもあります。この諸費用も手数料と合わせてトータルで計算し、借換を検討する際の判断材料にしていきましょう。

印紙税

印紙税は契約書など、課税対象となる文書に課される税金です。住宅ローンの契約書に印紙を貼付することで税金を納付する仕組みです。借り入れた金額が100万円超500万円以下なら2,000円、1,000万円超5,000万円以下なら2万円といったように、印紙税額は住宅ローンの借換額によって設定されています。

抵当権設定費用

住宅ローンを組むとき、購入する不動産、つまり土地と建物を担保に入れる必要があります。そこで必要になるのが抵当権の設定登記で、この際に登録免許税がかかります。相場は借換金額の0.4％です。この手続きは一般的には司法書士に依頼することになるため、その報酬も別途かかります。司法書士報酬は6万円～10万円程度が相場となっています。

抵当権抹消費用

こちらも登記費用です。借換前の住宅ローンを完済する際に、抵当権を抹消するために登録免許税がかかり、その登記手続きに司法書士報酬が必要になります。登録免許税は物件ごとに1,000円、司法書士報酬は2万円程度が相場です。

未払利息

借り換える前の住宅ローンを完済する際には利息の精算が必要になります。住宅ローンは、前月のローン残高に対する利息を翌月に支払う方式になっています。借換にあたっては、これまでの住宅ローンの全額を繰上返済します。そのタイミングで発生する未払利息も支払う必要があるのです。金額はローン残高や金利、返済日などによって異なるため、金融機関に見積もりを依頼しておきましょう。

団信や火災保険料、地震保険料について

この他、団信（団体信用生命保険）の保険料や火災保険料、地震保険料について説明します。一般的に、住宅ローンを契約する際は団信に加入することが条件になります。団信とは契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合、生命保険の役割を担うものです。住宅ローンの借換では団信にも加入し直すことになりますが、多くの住宅ローンではフラット35を含めて金利に組み込まれており、借換時の諸費用としてはカウントされないケースがほとんどです。ただ、がんなどの疾病保障など、保障内容によっては金利上乗せが必要になることもあります。

火災保険や地震保険は住宅ローンと別の契約になります。このため、住宅ローンの借換でも火災保険や地震保険の契約はそのまま引き継ぐことができます。住宅や環境が変化した場合であれば、その都度の見直しによって保険料を減らせる場合もあります。

3.住宅ローンの借換手数料の負担を抑えるためのポイント

諸経費や手数料等を合計すると、決して軽視できない金額になることがあります。預貯金などで準備できないことが予想される場合、負担を抑えるためのポイントを考えていきましょう。

金融機関や商品を比較する

住宅ローンは様々な金融機関で取り扱われており、商品によって事務手数料や保証料などが異なります。複数の金融機関や商品を比較し、少しでも安いものを検討してみましょう。タイミングによっては、金融機関が借換キャンペーンなどを展開し、手数料が割り引かれたり、無料になったりする特典が得られることもあります。金融機関の住宅ローン担当者など住宅ローンのプロに相談し、意見を参考にするのがおすすめです。

事務手数料では、借入額に関わらず一定額を支払う「定額型」と、借入額の一定割合を支払う「定率型」の2種類があることを説明しました。借入期間が比較的長期になる場合は定率型を選ぶ方が有利ですし、借入期間が短期であれば定額型にメリットがあります。借入額や借入期間によって選択しましょう。

諸経費分もローンとして借りる

借換時にかかる際の諸経費が自己資金でまかなえない場合、諸費用ローンとして借り入れるという手段もあります。ただ、諸費用分がプラスされることでローン残高がかさみ、諸費用分にも利息がかかる点が要注意です。負担が増しても借換のメリットが生かせるかどうか、慎重にシミュレーションすることが大切です。

保証料内枠方式を利用する

手数料の中でも高額になりがちな保証料の負担を抑えるアプローチです。総支払額を抑えやすいのは借入時に一括で支払う「保証料外枠方式」です。一方、「保証料内枠方式」は保証料分もローンとして返済するものです。毎月の住宅ローン金利に上乗せして支払うため、総返済額は増えますが、借り換え時の負担は軽減できます。

住宅ローンの借換の手順は？メリット・デメリットとよくある質問

4.住宅ローンの借換は手数料の試算が必須です

住宅ローンの返済期間は、一般的には最長35年という長きに渡るものです。金利の動向やライフプランの変化によっては、住宅ローン借換が有力な選択肢になる局面もあるでしょう。しかし、借換によって発生する手数料、諸費用をしっかり見積もっておくことが欠かせません。諸費用の金額が膨らむにつれて借換のメリットは少なくなり、効果が打ち消されてしまう場合もあるからです。借換の際には住宅ローン金利ばかりに目が行きがちですが、手数料や諸費用の相場を把握した上でシミュレーションすることが大切です。借換にかかる費用も忘れずに計算し、その後の返済をプランニングしていきましょう。