【土地込み】注文住宅の相場はいくら？建てられる住宅や借入額の目安
掲載日：2023年10月5日
目次
自分たちの理想を反映して新築の家づくりができる――それが注文住宅の魅力です。自由度が高く、こだわりの設計もできますが、憧れの住まいを追求すると、時には予算オーバーになってしまうケースがあるかもしれません。無理のない予算で、部屋の間取りや内装、外観まで満足できるマイホームを実現するためには、建築費と土地購入費をトータルで考えなければなりません。そこで今回は、注文住宅とお金の関係にフォーカスします。スマートに建てるなら知っておきたい、土地を含めた注文住宅の費用相場や費用内訳、予算別に建てられる住宅の基礎知識、住宅ローン借入額の決め方を検討していきましょう。
1. 注文住宅の相場はいくら？
注文住宅を建てるにあたっては、住宅費用だけではなく諸費用を計算して予算内に収めていかなければなりません。各項目を漏れなくリストアップしてからのプランニングが大切です。
注文住宅の主な費用の内訳
注文住宅を建てるためには、建物本体の建築費用や土地購入費用だけではなく、様々な費用がかかります。以下の表で住宅と土地のそれぞれにかかる費用をリストアップしてみました。建設費に目が行きがちですが、物件の取得に伴ってかかる諸費用や税金も見逃せません。土地の売買や住宅ローンの借入で契約書を交わすと、印紙代（印紙税）が発生しますし、土地を所有することになるので固定資産税や都市計画税もかかります。資金計画を立てる際は見落としがないように各価格を見積もり、総額を確認するのがおすすめです。
注文住宅にかかる主な費用の内訳
| 費用項目 | 内訳 |
|---|---|
| 建物本体工事費用 | 仮設工事費、基礎工事費、木工事費、内装工事費、設備機器工事費、電気・水道工事費など |
| 付帯工事費用（別途工事費） | 地盤調査費、改良工事費、外装工事費、水道管やガス管の引き込み工事費、外構工事費、照明や空調設備の設置工事費など |
| 諸費用 | 登記に関わる費用、不動産会社や工務店への手数料など、ローンに関わる費用や手数料、保険料（火災、地震、団体信用生命保険など）、地鎮祭や上棟式の費用、仮住まいの費用、引っ越し費用、新居の家具代など |
| 税金 | 消費税、印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税など |
土地の購入にかかる主な費用の内訳
| 費用項目 | 内訳 |
|---|---|
| 土地取得費 | 土地代金 |
| 諸費用 | 仲介手数料、登記費用、ローン関する費用、手続き代行を依頼した場合の手数料など |
| 税金 | 印紙税、その他税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税など） |
注文住宅の相場
注文住宅の価格相場はどれぐらいでなのでしょうか。住宅ローン利用者の多くが活用している「フラット35」の利用者調査を参照してみましょう。2021年4月～2022年3月までにフラット35を利用した方を集計すると、注文住宅の購入に要した資金は3,572万円（全国 ）。2014年度から8年連続で上昇しています。ちなみに、土地付注文住宅の所要資金は4,455万円（全国）で、こちらも9年連続で上昇しています。地域別のデータは以下の表にまとめました。シンプルな住宅であっても資材・人件費の高騰により都市圏を中心に建設費が高額になっていることが伺えます。
地域別に見た注文住宅の所要資金
| 地域 | 所要資金（土地付き注文住宅） |
|---|---|
| 全国 | 4,455万円 |
| 首都圏 | 5,133万円 |
| 近畿圏 | 4,658万円 |
| 東海圏 | 4,379万円 |
| その他の地域 | 3,980万円 |
【年収別】注文住宅の購入時の予算目安
「フラット35利用者調査」（2021年度）によると、土地付注文住宅を購入した人の年収倍率は全国平均で7.5倍でした。年収倍率とは不動産の購入価格と購入者の世帯年収の比率を表すもので、一般的には「年収の5～7倍程度まで住宅ローンが組める」といわれています。そこで、フラット35利用者のデータ「7.5倍」と年収を計算し、購入予算の目安を計算してみました。世帯年収が400万円であれば3,000万円前後、世帯年収1,000万円なら7,500万円まで予算が配分できます。
年収別の住宅購入予算の目安（年収倍率7.5倍で計算）
| 世帯年収 | 土地付注文住宅購入予算の目安 |
|---|---|
| 400万円 | 3,000万円 |
| 500万円 | 3,750万円 |
| 600万円 | 4,500万円 |
| 700万円 | 5,250万円 |
| 800万円 | 6,000万円 |
| 900万円 | 6,750万円 |
| 1,000万円 | 7,500万円 |
2. 【予算別】どのような注文住宅が建てられるのか？
世帯年収別に、注文住宅の購入に使える予算の目安が分かりました。では、予算によって注文住宅のグレードにはどのような違いで出てくるでしょうか。ここでは「土地を込みにした」注文住宅を前提として、価格帯ごとの目安やハウスメーカーの選び方を考えていきましょう。
1,000万円台
土地を含んで1,000万円台の予算を組む場合、条件面ではかなり厳しくなります。建物のみであれば、間取りを工夫して延べ床面積を抑えるなど、コストダウンの工夫によって実現も視野に入ります。ローコスト住宅づくりに特徴を持つハウスメーカーを調べ、依頼先として検討してみましょう。注文住宅ならではの自由度は限られますが、予算内でも快適に住める空間の提案が期待できます。
2,000万円台
1,000万円台から倍増しましたが、土地付注文住宅の平均的な目安となる4,455万円と比べて半額以下の予算になります。ここでも節約するための工夫が必要になるでしょう。坪数を小さくして住宅面積を限定したり、坪単価の低いエリアを探したりするなど、アプローチは考えられます。1,000万円台から注文住宅を建てられるハウスメーカーに相談してみましょう。
3,000万円台
エリアや間取りの選択肢は増しますが、やはり注文住宅の平均価格よりも低め。この予算でも、希望する要素を絞って考えるのがベターです。設備のオプションや外壁素材、デザイン性の高い住宅など、要望を再検討する必要が出てくるかもしれません。
4,000万円台
全国平均に近い金額にぐっと近づき、一般的な家族向けの住宅なら希望をかなえやすくなる予算帯です。地価が高い人気の住宅地を希望したり、鉄骨造などコストの高い工法を希望したりすると制約が出てきますが、建物の仕様やデザインは選択肢が広がります。
5,000万円台
デザイン性の高い住宅や、最新設備や無垢材などグレードの高い部材も選択肢に入ってきて、希望に沿った住宅が建てやすくなります。土地代を抑えれば、建物の本体価格にコストをかけることができ、形状などデザイン面の実現度も高まります。施工面積や間取りによって設計の自由度が変動するので、複数のハウスメーカーに見積もりを取り、イメージを絞り込んでいきましょう。
3. 【住宅ローン】注文住宅を購入する際の借入額の決め方
予算ごとに建てられる注文住宅像を把握すると、理想の住まいが具体的にイメージしやすくなります。そこで問題になるのが、「住宅ローンをどれだけ借りられるか」というポイントです。借入限度額を試算し、安心して返済できる借入額を導くコツを解説します。
借入限度額は年収倍率を参考に
住宅ローンの借入限度額をシミュレーションする際、目安になる指標が前出の「年収倍率」です。住宅ローンの申し込み時、金融機関は融資判断の基準として年収倍率を採用することが多いためです。年収倍率、つまり注文住宅における物件価格と購入者の世帯年収の比率は年々上昇傾向にあり、フラット35の利用者の調査（2021年度）によると、前出の通り土地付注文住宅の年収倍率は7.5倍（全国）で、注文住宅のみを購入した利用者の年収倍率は6.8倍（全国）でした。
【年収別】住宅ローン借入額の目安と無理なく返済するためのポイント
「返済比率」から適切な借入額を導き出そう
年収倍率から導き出す借入限度額は、文字通り「金融機関から目いっぱい借りられる額」で、余裕を持った返済を考えると、「返済比率（返済負担率）」を目安にするのが望ましいでしょう。これは年収のうち年間にどれだけ返済するかという額の割合です。
この数字を20％～25％程度に抑えると、無理のない返済ができるとされています。つまり、世帯年収のうち住宅ローンの返済金額が占める割合を2割程度に抑えるのがベターということになります。返済比率を抑えるほど返済期間は長くなりますが、長い目で見れば、家計を安定させることが何より重要です。フラット35の利用者の調査（2021年度）によると、返済比率は注文住宅で21.5％、土地付注文住宅の場合は24.9％というデータが出ており、返済比率の理想値「20～25％」内に収まっていることが分かります。
AI事前診断を利用して適正な借入額を出そう
年収倍率と返済比率という2つの指標から適正な住宅ローン借入額を検討してきました。無理のない返済計画には、家庭の資産や自身の返済能力を客観的に把握する必要があります。この局面で活用したいのが、みずほ銀行が用意しているAI事前診断です。これはAIによって希望する借入額が審査に通るかどうかという可能性を診断するもの。オンラインの簡易診断により、最短1分というスピードで審査結果が出ます。これまで人によって行ってきた審査とほぼ同水準の精度をマークしており、注文住宅の購入にあたって、頼もしい味方になることは間違いありません。
このチェックで入力した情報から審査に申し込むこともでき、スムーズに手続きを進めやすいのもメリットです。診断結果から適正な借入額を決め、場合によっては金融機関からアドバイスを受けて注文住宅の購入計画を進めていきましょう。
4. 注文住宅の相場価格をつかみ、資金計画を現実的なものに
「モデルハウスで見た間取りプランで憧れのキッチンを作りたい」「屋根や外壁などの建材、住宅設備を自分で選び抜きたい」「水回りやリビングを標準仕様ではなく、自分のライフスタイルに合ったものに」「部屋数が多い二世帯住宅を建てたい」など、注文住宅では理想の空間づくりが可能になります。大手ハウスメーカーなどの選択肢からハウスメーカー選びも考えなければなりませんが、「住宅ローンはどれだけ借りられるか」「無理なく返済していけるのか」という資金計画もバランスを取って考えなければなりません。今回紹介した「注文住宅の相場価格」を比較しつつ、資金面の不安もなくしていきましょう。
建築会社、住宅会社など施工業者の担当者と仕様を詰めるのはもちろんですが、金融機関と頭金など自己資金の内訳、住宅ローンの金利タイプについて相談し、優先順位をつけて進めていきましょう。注文住宅を無事に建てても、返済が滞っては本末転倒です。「毎月、余裕を持って返済できる額」を一番に考えていきましょう。
佐々木 正孝
（ささき まさたか）
編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。
編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。
