元利均等返済とは？メリットと注意点、
返済額シミュレーション

掲載日：2021年7月2日

住宅ローンに限らず、ローンを利用して返済していく方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があることをご存知でしょうか？

同じようにローンを返していくのであれば、少しでもお得だったり、自身に合ったりしている方法を選びたいですよね。1文字違うだけなので、「何が違うの？」と思われる方も多いと思いますが、住宅ローンの返済においては、元利均等返済を利用している方が多い現状にあります。

そこでこの記事では、元利均等返済を選択するメリットやデメリットをわかりやすくまとめました。借入額と金利によって返済額がどのくらい変わってくるのか、そして元利均等返済を利用する際の注意点についても解説していくので、しっかり理解して、自身に合った住宅ローンを選択していきましょう。

1. 元利均等返済の特徴と元金均等返済との違い

まずは、住宅ローンにおける元利均等返済とはどのようなものか、その特徴から見ていきましょう。

元利均等返済とは

元利均等返済とは、住宅ローン返済の初めから完済まで「月々の返済額が一定」となる返済方式です。端数調整によって、初回や最終回の分だけ返済額が若干異なるケースがあるものの、ローン返済の最初の月から最終月まで、借入期間中はずっと同じ額を返済し続けることになります。

元利均等返済においては、利息と元金を含んだ一定額を毎月返済することから、返済当初は利息の割合が大きく、返済が進むにつれて、元金部分の割合が大きくなる特徴があります。毎回の返済額が一定であることから将来に渡って返済計画を立てやすく、住宅ローンのような長期に渡る借入の場合でも、安定的に返済を行うことができます。

元利均等返済と元金均等返済の違い

また、住宅ローンの返済方法には元利均等返済の他に、元金均等返済があります。元金均等返済は、住宅ローン返済の初めから完済まで、月々の返済額に占める「元金の返済額が一定」となる返済方法です。利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初回の返済額が一番多くなり、将来に向けて返済額が少なくなっていくのが特徴です。

元金均等返済の大きなメリットは、同じ返済期間を設定した場合、返済総額が元利均等返済にくらべて少なくなる点です。また、元金は毎月均等に返済されるため、元利均等返済と比較するとローン残金の減り方が早いのが特徴です。

とはいえ、初回の返済額が高ければ、多くの方にとって負担となります。住宅ローンの初回の返済額が高くても、将来に渡って月々の返済額が減っていく方がいいと考える方にとっては、おすすめの返済方法といえるでしょう。

2. 元利均等返済のメリットと注意点

ここでは、毎月一定の額を最初から最後まで返済していく元利均等返済の魅力と、元利均等返済を選ぶ際の注意点について解説していきます。

元利均等返済のメリット

毎月の返済額が変わらないことから、将来に渡って返済計画を立てやすいことが元利均等返済を選ぶ一番のメリットです。元金均等返済は、最終的な返済総額は元利均等返済と比べて少なくなるとはいえ、初回の返済額が大きく、そして徐々に返済額が下がっていく仕組みとなっています。

住宅ローンを組んだ当初は、他にも引っ越し費用や家具の購入費用等、様々な費用が発生します。そのような意味からも、元金均等返済を選ぶと返済当初の負担が大きくなってしまいます。その点、元利均等返済を選べば、元金均等返済にくらべ返済開始時の支払の負担防げるため、これもメリットといえるでしょう。

元利均等返済の注意点

元利均等返済の注意点は、元金均等返済と比べ、元金が減少するペースが遅い点です。利息は毎月のローン元金残高を基にして計算されますので、結果として利息の支払が多くなり、最終的な返済総額も大きくなることにつながります。

また、元利均等返済を選ぶ際に変動金利のプランを利用すると、金利の上昇によって返済額が増加するおそれがあることに注意が必要です。変動金利の場合、一般的に半年に１度金利の見直しが行われます。ただし、その際すぐに返済額の見直しが行われるのではなく、「5年ルール」や「125%ルール」が適用されます。この「5年ルール」、そして「125％ルール」とは一体どのようなものなのでしょう？

●「5年ルール」とは
「5年ルール」とは、半年に１度金利の見直しがあったとしても、5年間は返済額が変わらないというものです。半年に1度の見直しで金利が上昇し、本来であれば返済額が増える場合であっても、５年間は返済額が変わらないため、その間にもしも教育費等の支払が大きい時期が重なる場合であれば家計への影響を抑えられることから、非常にありがたい仕組みといえます。

また、教育費以外で車の購入等の資金を別に毎月積み立てるなどで用意しておきたいと思っている方にとっても、この5年ルールはメリットといえるのではないでしょうか。

●「125％ルール」とは
もう一つの「125％ルール」は5年ルールが適用され６年目から見直される月々の返済額について、変更前の返済額から25％以上の増額はされないというものです。ただし、125％ルールは元本ではなく、金利を優先して返済するというルールになっています。

元利均等返済では、月々の返済額は変わらないことから、125%ルールが適用されることで、上昇した金利分は優先的に利息の支払に充てられ、元本部分がなかなか減らないといった事態を招くおそれがあります。その結果、最終返済月の支払負担が大きく増えることも考えられるところには注意が必要です。

最近では、この５年ルールや125％ルールの適用を廃止している金融機関もありますが、元利均等返済方法で変動金利プランを選択している方は、これらの注意点をよく理解しておきましょう。

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3. 【借入額別】元利均等返済の返済額シミュレーション

ここでは、具体的に借入額そして適用金利によって月々の返済額や年間の返済額、そして総返済額がどのように変わっていくのか、試算を見ていきましょう。

計算条件

返済期間：35年
ボーナス払い：なし
金利タイプ：全期間固定

借入額3,000万円

借入額4,000万円

借入額5,000万円

試算結果を見ると、金利が0.5％異なるだけで月々の返済額、そして総返済額が大きく変わってくることがお分かりいただけると思います。借入額が大ければ大きいほど、その差は大きくなります。借入額を決めることはもちろん大切ですが、住宅ローンの返済においては、その返済額を完済まで無理なく返せる額かどうかを見極めることが一番重要なポイントとなります。

4. 元利均等返済のメリットをいかした無理のない返済計画を！

元利均等返済方法を選択することで、将来における返済計画を立てやすいことはこれまで述べた通りですが、変動金利プランを選択している際には、金利上昇で月々の返済額が変更になった場合の対応策も考えておく必要があります。

変動金利プランの金利の低さは魅力ではあるものの、金利の変動によって返済額が変わることに対して不安がある場合は、最初から完済まで返済額が変わらない、固定金利プランを選ぶことも一つの選択肢となります。

また、元利均等返済は、「毎月の返済額が一定になること」がメリットです。しかし、元金均等返済よりも「返済総額が多くなる」ことや「元金の減りが遅い」というデメリットもあります。このデメリットを解消する手段としては繰上げ返済を活用し、少しでも元本を減らしていくことを考えましょう。こうしておけば、利息部分の支払の削減や、返済総額の削減につなげることができます。

毎月の返済額については無理のない範囲で設定し、余裕ができたら繰上げ返済を利用しながら、賢く返済を行っていきましょう。

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新井 智美
（あらい ともみ）

CFP(R)認定者/一級ファイナンシャルプラン二ング技能士/DCプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員等の資格を保有し、コンサルタントとしての個人向け相談の他、資産運用等上記相談内容にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

CFP(R)認定者/一級ファイナンシャルプラン二ング技能士/DCプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員等の資格を保有し、コンサルタントとしての個人向け相談の他、資産運用等上記相談内容にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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