住宅ローンの借換時は
変動金利と固定金利のどちらを選ぶ？
掲載日：2021年8月6日
目次
住宅ローンを借り換えるときには、金利タイプを変更できるのをご存知ですか？住宅ローンの借換では、金利の低い住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を抑える効果などがクローズアップされがちですが、どのような金利タイプを選ぶか検討することも欠かせない要素の一つです。そこでこの記事では、ファイナンシャルプランナーの新井 智美さんに住宅ローンの借換時にどの金利タイプを選ぶと良いか、借換のメリットや注意点などと合わせて解説していただきました。
1. 住宅ローンの借換時は変動金利と固定金利のどちらが良い？
現在住宅ローンを借入中の方は、初めて住宅ローンを検討された際に、固定金利か変動金利かの選択で迷ったことがあるのではないでしょうか？金利タイプの選択は、その後の返済額に大きく影響しますので、借換の際においても重要な検討ポイントとなります。
変動金利型
変動金利型とは、一定期間ごとに適用金利が見直され、借入期間中に金利が変動する住宅ローンのことをいいます。一般的に、変動金利型住宅ローンは固定金利型に比べ、借入時の金利が低いメリットがあります。その反面、借入時点では返済額が確定せず、返済期間中に金利が上昇し、当初の見込みより返済額が増えるおそれがある点がデメリットです。
固定期間選択型
固定期間選択型とは、借入後一定期間は固定金利が適用され、その期間終了後に自動的に変動金利に変更される、または再度固定金利を選択できる住宅ローンのことをいいます。固定期間選択型の住宅ローンには、選択できる固定金利期間によって「3年固定」「5年固定」「10年固定」などがあり、一般的に固定期間が長いほど適用金利は高くなる傾向があります。
キャンペーンや金融機関による違いもあるため、選ぶ際には複数の金融機関のサイトに用意されているシミュレーションサイトで試算し、比較してみましょう。固定期間中は金利や返済額が変動しない点がメリットですが、一方で、固定期間終了後に金利が大きく上がるケースもありますので注意が必要です。
固定金利型
固定金利型とは、借入時点の金利が返済期間を通して適用され、返済期間中に借入金利が変動しない住宅ローンのことをいいます。返済額が借入時点で確定するため、返済計画を立てやすい点がメリットです。ただし、同じタイミング、同じ金融機関で比較すると、借入時点での金利は、他の金利タイプに比べて高い傾向があります。
借換の際、みんなはどの金利タイプを選んでいる？
2020年に住宅金融支援機構が発表している「2019年度 住宅ローン借換えの実態調査」によると、借換前と借換後の金利タイプの変化は以下の通りです。
| 借換前 | 借換後 | |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 42.8% | 49.2% |
| 固定期間選択型 | 41.9% | 40.5% |
| 固定金利型 | 15.3% | 10.3% |
借換後の金利タイプの選択理由としては、変動金利型、固定金利型そして固定期間選択型すべてに共通して「金利が低くなるから」、「返済額が少なるから」という声が上がっています。そして、固定金利型や固定期間選択型を選んだ人の理由については、「今後の金利上昇や毎月の返済額の増加が気になったから」となっています。
借換の際に金利タイプを選択するポイントは？
1．現在、変動金利型の住宅ローンを利用している場合
今後の金利上昇によって、返済額が増加することを避けたいと考える方は、フラット35などの固定金利型の住宅ローンに借り換えることで、将来の金利上昇による返済額の増加を避けることができます。ただし、変動金利型のままで借り換えた場合と比べて、借換直後の毎月の返済が増加する可能性があることに注意が必要です。
2．現在、固定金利期間選択型の住宅ローンを利用している場合
借換前と同じように、一定期間、返済額を固定したいと思うのであれば、借換後も固定金利期間選択型を選ぶことをおすすめします。また、適用金利が引き下げされているのであれば、その引き下げ期間がいつまでなのかを借り入れている金融機関に確認しておくことも大切です。引き下げ期間適用後に一気に金利が上がるということであれば、その対応策についても考えておく必要があるでしょう。
3．現在、固定金利型の住宅ローンを利用している場合
固定金利型の住宅ローンは借入金利が固定されており、ライフプランの見通しを立てやすいため、子どもの教育資金やご自身の老後資金の積立てなどを、計画的に行いたい方に向いている金利タイプです。したがって、借換後も引続き、ライフプランに沿って計画的に生活を送ることを重視するのであれば、借換の際も、再度固定金利型を選ぶと良いでしょう。
また、将来の金利上昇リスクを受け入れることができ、返済額が増加する可能性があっても問題ない人や、その際には改めて借換を検討するという考えであれば、変動金利型を選ぶと良いでしょう。変動金利型に借り換えることで、現在の負担をより抑えるメリットを得ることができます。
2. そもそも住宅ローンを借り換えるメリットは？
住宅ローンの借換では、金利の低い住宅ローンに借り換えることによって、その利息分の支払い削減効果がある他、以下のようなメリットがあります。
毎月の返済額を減らすことができる
現在返済中の住宅ローンから、より金利が低い住宅ローンへ借り換えることで、利息が軽減され、毎月の返済額や総返済額を抑えることができます。
借入れの条件を変更することができる
借換の際に選択できる住宅ローンの返済期間は、現在利用している住宅ローンの残りの返済期間と同じにすると比較しやすいですが、金融機関によっては残りの返済期間を延長、または短縮できる場合があります。
また、返済期間だけではなく、金利タイプを変更することも可能です。例えば、将来金利が大幅に上昇する可能性があると感じた場合であれば、変動金利型から固定金利型に借り換えることで、金利上昇による返済額の増加を避けることができるでしょう。
加入している団体信用生命保険の内容を見直すことができる
現在加入している団体信用生命保険（団信）の内容が、死亡または高度障害の状態になったときのみの保障となっている場合には、より保障内容の充実したプランに加入しなおすことができます。最近ではがんなどの特定疾病になった際に、その後の住宅ローンの支払いを保障してくれるという疾病保障が付いている団信も用意されています。
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3. 住宅ローンを借り換える際の注意点
住宅ローンの借換を検討する際には、総返済額の削減効果だけで判断してはいけません。条件によっては、借換を行っても思ったほどのメリットが出ないケースも考えられます。
借換には諸費用がかかることを忘れない
住宅ローンの借換とは、現在借り入れている金融機関の住宅ローン残高を一括返済し、新たな金融機関で住宅ローンを借り入れることです。したがって、当初住宅ローンを借りたときと同じように新たに借り入れる金融機関での諸費用がかかります。どのような費用がいくらかかるかを確認しておくようにしましょう。具体的には、以下のような手数料が発生します。
- 一括繰り上げ返済手数料
- 抵当権の登記に係わる登録免許税
- 印紙税
- ローン保証料
- 事務手数料
諸費用で大きな割合を占めるのが「ローン保証料」と「事務手数料」です。金額は金融機関によって異なりますが、数十万円かかる場合もあります。借換先の金融機関を選ぶ際には、「事務取扱手数料の負担が少ない」もしくは「ローン保証料がなるべく低い、もしくは0円」となっている金融機関を探すと良いでしょう。
借換ができないケースがある
住宅ローンの借換の際には、新たに借り入れる金融機関での審査を受ける必要があります。審査項目は当初住宅ローンを借りた際とほぼ同じですが、現在の住宅ローンの返済中に転職や勤務先の経営状況によって年収が下がったなどの場合は審査に通らない、もしくは希望する金額までの借入ができない可能性があります。
また、直近に大きな病気をしたなどで健康状態が悪化している場合は、借入の条件として必須となっている団体信用生命保険に加入できない場合がありますので、借換ができないことになります。もしそのようなケースに陥った場合は、団体信用生命保険の加入を義務付けていないフラット35への借換を考えてみましょう。
住宅ローン控除の適用を受けている方は要注意
現在住宅ローン控除の適用を受けており、まだ残りの期間がある場合は要注意です。借換の際に期間短縮を行い、完済までの期間が10年以下となった場合には、以降住宅ローン控除の適用対象外となってしまいます。
4. 住宅ローンの借換に適したタイミング
一般的に住宅ローンの借換によってメリットが得られる目安は、以下の通りです。
借換前と借換後の金利差が1%以上ある
一般的に、今契約している住宅ローンと、借換を検討している住宅ローンの金利差が「1％以上」あれば、借換をした方が良いといわれています。ただし、残りの返済期間がどれくらいかによって、いくらくらい節約できるのかが変わります。金利差だけでなく総合的に見て、どれくらいのメリットがあるのかしっかり考えたうえで判断しましょう。
残りの返済期間が10年以上ある
住宅ローンの返済は、返済が進むにつれて支払利息の額が少なくなります。借換を検討しているのであれば、「残りの返済期間が10年以上」を目安にしましょう。契約している住宅ローンの金利よりも、現在の金利水準が低い場合でも、残りの返済期間が短いのであれば借換をしても返済額の軽減があまり期待できない可能性があります。
住宅ローン残高が1,000万円以上ある
住宅ローンの残高が少ない状態で借換をしても、あまりメリットを得らない可能性があります。住宅ローンの借換は、別で費用が掛かるため、逆に費用の方が大きくなるケースも考えられるからです。住宅ローン残高が1,000万円以上あることも、借換の目安となるでしょう。
5. 借換の目的を明確にすることが大切
借換の際に選ばれる金利タイプは、借換前と変わらないことが多いようです。確かに同じ金利タイプに借り換えたとしても、借換前よりも金利が低いのであれば返済額が下がる場合がありますので、その選択も間違いではありません。また、比較する際に同じ金利タイプの方が、返済計画の比較がしやすい点もメリットといえるでしょう。
一方、借換の際に金利タイプを変更する場合には、ライフプランを見直し、返済計画立て直すことが必要となります。いずれの場合も、住宅ローンの借換を検討する際には、どのようなメリットを期待するのか、目的をはっきりさせ、自身に合った金利タイプを検討していきましょう。
新井 智美
（あらい ともみ）
CFP(R)認定者/一級ファイナンシャルプラン二ング技能士/DCプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員等の資格を保有し、コンサルタントとしての個人向け相談の他、資産運用等上記相談内容にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。
CFP(R)認定者/一級ファイナンシャルプラン二ング技能士/DCプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員等の資格を保有し、コンサルタントとしての個人向け相談の他、資産運用等上記相談内容にまつわるセミナー講師（企業向け・サークル、団体向け）を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。
