フラット35のメリット・デメリット、向いている人の特徴とは？
掲載日：2022年7月14日
目次
住宅ローンは完済まで30年以上に渡って返済することが多くなるものです。変化が激しい時代、有力な候補になるのがフラット35。変動金利型の住宅ローンと違って借入期間中の金利が変わらない「固定金利型」で安心したいという方もいるのではないでしょうか。今回はフラット35のメリット・デメリットにフォーカスし、ご利用に向いている人、そして銀行ローンとの違いも解説していきましょう。
1. フラット35の基礎知識
そもそもフラット35とは何でしょうか？まずはこの住宅ローンの概要を紹介します。その他住宅ローンとの比較も見ていきましょう。
フラット35とは
フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローン商品です。その名前が表す通り、金利が「フラット（平ら）」な全期間固定金利型で、返済期間は最長35年になります。基本的に住宅の購入や新築をする人が利用できるローンですが、リフォームや増改築、別荘の購入にも利用を検討することができます。リフォームのみの利用はできませんが、中古住宅の購入とリフォーム費用をまとめて借り入れできる商品があります。
フラット35と民間ローンの違いを比較
フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違いを一覧にし、徹底比較してみました。借入期間や年齢制限は資金計画を大きく左右するものです。住宅ローンを借り入れる際、検討対象を絞り込んでいる場合は参考にしてみてください。
| フラット35 | 民間ローン | |
|---|---|---|
| 取扱主体 | 民間金融機関と住宅金融支援機構の連携 | 民間金融機関（銀行など） |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 変動金利や固定期間選択型など複数から選択可 |
| 借入時の手数料 | 金融機関により数万円から借入額の2％程度 | 金融機関により数万円から借入額の2％程度 |
| 最長の借入期間 | 35年 | 35年 |
| 申込者の年齢制限 | 70歳未満（申込時） | 70歳未満 |
| 保証人の有無 | 不要 | 不要 |
| 保証会社保証 | 不要 | 必要 |
| 団体信用生命保険 | 原則加入（任意） | 加入必須 |
| 住宅技術基準 | あり | なし |
| 特典の有無 | 住宅が一定基準を満たせば当初金利が引き下げ（フラット35S） | 金融機関の多くが金利引き下げを実施 |
2. フラット35のメリット
魅力の多いフラット35について、まずはメリットを解説していきましょう。
借入時点から完済まで金利が変わらない
フラット35は全期間固定金利なので返済期間中は金利が変わりません。これによって金利上昇のリスクを回避することができ、長期的な返済計画を立てやすいというメリットがあります。そのため、今後金利が高くなっても月々の支払額に影響することはありません。
借り入れやすく、住まいにも安心感
上記のメリットは返済のしやすさにつながりますが、フラット35は一般的な民間銀行の住宅ローンと比べて「借り入れやすい」というのもメリットです。まず、民間金融機関が提供する住宅ローンでは保証料が求められたり、保証人が必要になったりすることもありますが、フラット35は保証料、保証人不要。審査基準でも年収による借入額の制限がない点も借り入れやすさにつながるでしょう。また、返済資金に余裕ができ、前倒しで繰上返済をする場合でも手数料がかかりません。
フラット35は住宅金融支援機構が新築一戸建て、新築マンション、中古一戸建て、中古マンションでそれぞれ技術基準を定めており、この技術基準を満たす住宅でなければ融資が受けられません。省エネルギー性、耐震性など厳密な基準があり、住まいには安心感があります。性能が高い住宅はさらに金利が引き下げされる場合もあります。
3. フラット35のデメリット
このように魅力的なフラット35ですが、一方では返済時にデメリットになる面もあります。借入時、返済時のポイントに注目して見てみましょう。
市場金利が下がっても返済額が変わらない
フラット35は全期間固定金利なので、市場の金利が下がった場合は、変動金利と比べて金利が高くなってしまうこともあります。経済情勢によって市場が低金利になっている場合、市場金利に合わせて金利が上下する変動金利のほうが返済額は低くなる傾向にあるからです。
借入時にチェックしておきたいデメリットとは
フラット35はどの住宅にも適用されるわけではありません。メリットで解説したように、住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアし、検査を受けた物件である必要があります。適合証明書が必須で、証明書の発行手数料がかかるのも特徴です。 現在は自己資金の割合が低めのフルローンの利用も増えていますが、住宅購入時の頭金が少ない場合はフラット35が不利になることもあります。住宅の購入価格に対してフラット35の借入額の割合が9割を超える場合、9割以下の場合よりも金利は高くなるからです。変動金利に比べて契約当初の借入金利が高めになりますし、繰上返済手数料はかかりませんが、最低金額が定められているので、これも場合によってはデメリットになるでしょう。
4. フラット35のご利用に向いている人の3つの特徴
フラット35のメリット・デメリットをあげましたが、ここから「フラット35のご利用に向いている人」を考えてみましょう。次の3つのポイントにあてはまる方はぜひ検討してみてください。
金利の変動に不安がある方
フラット35は全期間固定金利ですので、市場の金利変動に不安を持っている方に向いています。市場の金利が下がった場合には損をするリスクはありますが、返済中に万が一市場金利が上昇した際に住宅ローンも高金利になり、家計に一気に負担がかかってしまうことを防げるからです。長期にわたる住宅ローンを安定して返済していきたい方には有利と感じられる商品といえるでしょう。
自営業や個人事業主・フリーランスの方、転職したばかりの方
フラット35は全期間固定金利ですので、返済期間中は返済額が一定になります。このため、自営業や個人事業主、フリーランスなど、収入が不安定なこともある雇用形態の方に向いています。住宅ローンの審査において、返済能力は継続的な収入の有無でも判断されます。自営業や個人事業主の方が民間金融機関の住宅ローンに申込をする際、黒字の決算書と所得条件を満たす確定申告書の3年分を提出することが求められます。一方、フラット35は直近1年間の確定申告書で判定するため、審査が通りやすくなる可能性があります。
民間金融機関の住宅ローンの場合、審査基準には一般的に勤続年数に関する要件があるため、会社員で年収が十分であっても、転職して間もなかったり、勤続年数が短かったりする方は事前審査に通らないことがあります。フラット35は勤続年数に関する要件がないため、審査が通る可能性があります。
団体信用生命保険に加入できない方
民間金融機関の住宅ローンは団信（団体信用生命保険）の加入必須になるため、健康状態に問題がある場合は利用が難しくなるケースもあります。フラット35は団信の加入は任意であり、健康上の理由で団信への加入できない方も住宅ローンを利用できます。この場合、保険料は金利に含まれるので別途の費用は不要となります。
なお、フラット35を提供する独立行政法人住宅金融支援機構は、フラット35の申込者を対象に、独自の団信として「新機構団体信用生命保険制度（新機構団信）」も用意しています。
みずほ銀行ではいろいろなコストが抑えられる住宅ローンを取り扱っています。フラット35をご利用になれない方は、ぜひお近くのみずほ銀行へご相談ください。
5. 住まいとお金のバランスを考えながら最良の選択を
住宅ローンを検討する場合、有力な選択肢の一つになるフラット35のメリット、デメリットをまとめてみました。住まいを考えるなら購入時、そして月々の支払いにかかるお金が最大の関心事になります。フラット35は返済時のプランニングがしやすかったり、団信の利用が無理な場合であってもローンが利用できたりと、様々なメリットがある一方で、利用条件があり、デメリットだと感じられることもあります。上記で解説したチェックポイントのほか、「フラット35の審査基準」をガイドした関連記事も参照してみてください。返済方法と購入価額のバランスを考えつつ、フラット35の内容をしっかり理解し、自分のライフプランに合わせた返済シミュレーションをした上で選ぶことが大切です。
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みずほ銀行では住宅ローンのご来店ご相談予約をインターネットで承っています。フラット35のお申込、ご相談もぜひ予約のうえ、店舗でご相談ください。
佐々木 正孝
（ささき まさたか）
編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。
編集／ライター。キッズファクトリー代表。教育・ビジネス系の記事を執筆しつつ、児童書の編集やマンガ原作も手がける。
