住宅ローンの金利引き下げとは？優遇制度を利用する際の注意点

掲載日：2021年8月6日

1. 金利の引き下げについての基礎知識
2. 金利の引き下げ幅に影響する主な要素
3. 金利の引き下げを活用するときの注意点
4. 総合的に判断しよう

住宅ローンの利用を検討している方の中には、金融機関ごとに金利が異なるため、違いを比べている方も多いと思います。

違いを比べていると同じ金融機関でも通常金利よりも金利が引き下げられている引き下げ金利があり、何が違うのか気になっている方も多いのではないでしょうか？

この記事では、ファイナンシャルプランナーの矢野翔一さんに金利の引き下げについての基礎知識、金利の引き下げに影響する要素、活用するときの注意点について解説していただきました。

1. 金利の引き下げについての基礎知識

住宅ローンは借入額が大きく返済期間も長いため、少しでも金利の低い住宅ローンを契約して返済額を抑えたいと考えている方も多いと思います。

金融機関の中には、一般的な金利だけでなく、金利を引き下げたプランを提示しているところもあります。

「返済額を抑えられるのであれば金利を引き下げたプランを契約したい」と考える方も多いと思いますが、一般的な金利とは何が異なるのでしょうか？

まずは住宅ローンで用いられる3つの金利と金利引き下げの2つのタイプについて見ていきましょう。

住宅ローンで用いられる3つの金利

住宅ローンの金利は以下の3種類です。

店頭金利（基準金利）
引き下げ金利
適用金利

店頭金利とは、金融機関が市場の金利動向を踏まえながら設定する基準の金利です。引き下げ金利とは、金融機関が定める条件を満たした場合に店頭金利から引き下げられる金利です。金利の引き下げ幅は金融機関ごとに異なります。適用金利とは、実際に住宅ローンの契約に適用される金利を指します。店頭金利から引き下げ金利を引いたものが適用金利です。

金利引き下げの2つのタイプ

金利引き下げには以下の2つのタイプがあります。

全期間一律（通期）引き下げ
当初期間引き下げ

全期間一律（通期）引き下げとは、完済まで一定の割合で金利が引き下げられるタイプです。当初期間引き下げとは、返済当初の引き下げ幅が大きく設定されている一方、一定期間後に引き下げ金利が縮小するタイプです。少しでも返済額を抑えたい人は、トータルの引き下げ幅がどちらの方が大きいのかをしっかり見極めてから契約しましょう。

2. 金利の引き下げ幅に影響する主な要素

金利引き下げは誰でも利用できるわけではありません。金融機関ごとに条件が設けられており、それらの条件を満たす場合のみ金利の引き下げを利用することが可能です。

住宅ローンの金利の引き下げ幅には信頼できる申込者なのかどうかという点が影響します。主な要素には以下の5つがあります。

勤務先
返済負担率
頭金の割合
住宅の担保評価
利用する金融機関の別サービスの契約状況

それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。

勤務先

住宅ローンを申し込む方の勤務先によっては金利の引き下げを受けられる可能性があります。その理由は、規模の大きい会社や上場企業、公務員などに勤めている場合には、収入が安定しており社会的な信頼性が高いと見なされるためです。社会的な信頼性の高さは滞納リスクの低さを意味するため、金利の引き下げを受けられれば、返済額を抑えられるでしょう。

返済負担率

返済負担額が低ければ金利を引き下げられる可能性があります。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行っているフラット35の場合、返済負担率が年収400万円で30%以下、400万円以上で35%以下に設定されています。希望している借入額を基準とした返済計画が返済負担率を上回る場合には返済が滞るリスクが高いと判断されるため、融資を受けられないまたは借入額を減らされる可能性もあるので注意が必要です。

返済負担率が下回る場合には滞納リスクが低いと判断されて信頼性が高まるため、金利の引き下げを受けられる可能性が高まります。そのため、返済負担率を低く抑えた返済計画を心がけましょう。

頭金の割合

頭金を多く用意した場合も金利の引き下げを受けられる可能性があります。頭金とは、住宅価格に占める自己資金の割合です。頭金を多く用意するほど借入額が少なくなるため、上乗せされる利息も少なくなります。その結果、返済額を抑えられるだけでなく、滞納リスクが低いと判断されることによって金利の引き下げを受けられる可能性が高まるため、無理のない範囲で頭金の割合を増やしましょう。

住宅の担保評価

住宅ローンを契約して購入する物件の担保評価が高い場合も金利を引き下げられる可能性があります。その理由は、万が一申込者が返済できない場合でも、担保評価の高い物件だと売却額が上がることで残債を回収できる可能性が高まるためです。その結果、債権が回収不能になるリスクが低いと判断されるため、金利の引き下げを受けられる可能性が高まります。住宅性能が高い、人気エリアにある、主要駅へのアクセスが良いといった担保評価の高い物件かどうかを意識しながら物件を購入しましょう。

利用する金融機関の別サービスの契約状況

住宅ローンを申し込もうと考えている金融機関が提供する別のサービスを利用すれば、金利の引き下げを受けられる可能性があります。例えば、預金口座を開設する、預金口座を給与の振込先に登録（利用）する、金融機関が発行するクレジットカードを作成するなどです。他の4つの要素は滞納リスクや債権が回収不能になるリスクを抑えるための要素ですが、こちらの要素は金融機関への貢献度と関係しています。別サービスの契約といってもハードルが高くはないため、どのようなサービスを申し込めば金利の引き下げを受けられるのか複数の金融機関を比べておくことをおすすめします。

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3. 金利の引き下げを活用するときの注意点

金利の引き下げが受けられる金融機関だからといって、安易に契約を締結することはおすすめしません。その理由は、メリットの裏にデメリットが潜んでいる可能性があるためです。

そのため、金利の引き下げを活用するときは以下の3つの注意点を押さえてから契約することが重要です。

返済が遅延すると引き下げがなくなるおそれがある
引き下げ期間終了後の返済額の増加に備える
諸費用を含めた合計の負担額を考慮する

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

返済が遅延すると引き下げがなくなるおそれがある

金利の引き下げが受けられる金融機関は、返済が遅れないことを条件としているケースが多く見られます。万が一返済が遅延した場合は金利の引き下げが終了するため、適用金利が高くなります。その結果、返済額の増加により家計が圧迫されて生活が苦しくなるおそれがあるので注意しましょう。

引き下げ期間終了後の返済額の増加に備える

当初期間引き下げを利用している場合、一定期間経過後は金利が上昇します。金利の引き下げが大きい住宅ローンでも、一定期間経過後の金利の上昇が大きい場合、返済負担が大きくなって返済に支障が生じる可能性があるので注意が必要です。そのため、契約前に金利が上昇した場合の返済額がどのくらいなのか確認しておくことをおすすめします。

諸費用を含めた合計の負担額を考慮する

住宅ローンを契約する際は、融資手数料や保証料、団体信用生命保険料などの諸費用がかかります。金利の引き下げを受けられるといっても、金利を引き下げる代わりにこれらの諸費用が高く設定されているケースもあるので注意が必要です。そのため、適用金利がどのくらいになるかだけでなく、諸費用を含めた合計の負担額がどのくらいになるのか事前に確認しておきましょう。