住み替えローン｜金利や手数料、手続きの流れを解説

掲載日：2026年7月10日

ライフステージの変化に伴い、現在のお住まいから新しいお住まいへの「住み替え（買い替え）」をご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、現在の住宅ローンが残っている場合、「今の家を売却した資金だけで新しい家が買えるだろうか」「売却と購入のタイミングを合わせるのが難しい」といった資金計画に関するお悩みはつきものです。みずほ銀行の住み替えローンは、そのようなお悩みをサポートする住宅ローンです。

この記事では、住み替えローンの基本的な仕組みから、メリット・デメリット、みずほ銀行の住み替えローンの特徴、お手続きの流れまでを詳しく解説します。ご自身の状況に合った資金計画を立てるための一助として、ぜひご一読ください。

1. 住み替えローンとは？基本的な仕組みを解説

住み替えローンとは、現在お住まいの住宅ローンが残っている状態で新しい住宅を購入する際に利用できるローンのことです。具体的には、現在の住宅ローン残高と、新しく購入する住宅の購入資金をまとめて一本化し、新たに借り入れを行う仕組みです。

住み替えには、現在の家を売却してから新しい家を購入する「売り先行」と、新しい家を購入してから現在の家を売却する「買い先行」の2つのパターンがあります。

「売り先行」の場合、売却で得た資金を新居の購入資金やローン返済に充てることができますが、もし売却価格が想定より低く、ローンを完済できなかった場合は、自己資金で補う必要があります。また、売却から新居への入居までに期間が空くと、仮住まいの費用や手間がかかることも考えられます。

一方、「買い先行」の場合は、気に入った物件を逃さずに購入できるメリットがありますが、現在の家の売却がスムーズに進まないと、一時的に2つの住宅ローンを抱える「ダブルローン」の状態になる可能性があります。また、現在の家の売却代金を新居の購入資金に充てることができないため、多くの自己資金が必要になる場合があります。

住み替えローンは、特に「買い先行」の場合や、「売り先行」で売却益だけではローンを完済できない場合に有効な選択肢となります。現在の住宅ローンを完済するための資金と新居の購入資金をまとめて借り入れることで、自己資金の負担を軽減し、売却を焦ることなく、計画的に住み替えを進めることが可能です。

2. 住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンには、資金計画を立てやすくするなどのメリットがある一方で、借入額が大きくなるなどの注意点も存在します。ご利用を検討する際は、メリットとデメリットの両方を理解しておくことが重要です。

メリット

• 資金計画の見通しが立てやすい

  現在の住宅ローンの残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるため、必要な資金の総額が明確になり、資金繰りの計画が立てやすくなります。

• 売却のタイミングにゆとりが持てる

  新居の購入資金を先に確保できるため、現在の家の売却を急ぐ必要がありません。市況を見ながら、より良い条件で売却活動を進められる可能性があります。

• 自己資金の負担を軽減できる可能性がある

  手持ちの資金をすべて頭金に充てる必要がなく、諸費用や将来のための資金として手元に残しておくことができます。

• 抵当権に関する手続きがスムーズ

  現在の家の抵当権（※）抹消と、新しい家の抵当権設定を、同じ金融機関でまとめて行うため、手続きが比較的スムーズに進みます。

※抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りる際に、購入する土地や建物を担保として金融機関が設定する権利のことです。

デメリット

• 借入額が大きくなる傾向がある

  「現在のローン残高と新居の購入資金」となるため、通常の住宅ローンに比べて借入額が高額になる可能性があります。その結果、毎月の返済額や総返済額の負担が大きくなることがあります。

• 審査が慎重に行われる

  借入額が大きくなる分、返済能力がより慎重に審査される傾向があります。年収や勤続年数、他の借入状況などによっては、希望の金額を借り入れできない場合もあります。

• 金利が比較的高めに設定されることがある

  一般的な新規の住宅ローンと比較して、金利がやや高めに設定される場合があります。適用される金利は金融機関や審査内容によって異なります。

• 取り扱っている金融機関が限られる

  すべての金融機関が住み替えローンを取り扱っているわけではないため、選択肢が限られることがあります。

3. みずほ銀行の住み替えローン（みずほ買い替えローン）の3つの特徴

みずほ銀行では、お客さまの円滑な住み替えをサポートするため、利便性の高い住宅ローン「みずほ買い替えローン」をご用意しています。ここでは、その主な3つの特徴をご紹介します。

1. 1.幅広い資金使途に対応
   みずほ買い替えローンは、新しく購入されるご自宅の購入資金はもちろんのこと、現在お借り入れ中の住宅ローンのご返済資金にもご利用いただけます。さらに、住み替えにかかる諸費用（印紙税、登記費用、仲介手数料など）も借入対象に含めることができるため、自己資金の負担を抑えながら、計画的に住み替えを進めることが可能です。
2. 2.ライフプランに合わせた金利プラン
   お客さまの将来のライフプランや金利に対するお考えに合わせて、さまざまな金利プランからお選びいただけます。金利の変動リスクを抑えたい方向けの「全期間固定金利型」や、当初の返済額を抑えたい方向けの「変動金利型」、一定期間金利を固定できる「固定金利選択型」など、多様なニーズにお応えします。どのプランがご自身に合っているか、専門スタッフにご相談いただくことも可能です。
3. 3.専門スタッフによる手厚いサポート
   住み替えは、売却と購入が絡む複雑な手続きが多く、不安を感じる方も少なくありません。みずほ銀行では、住宅ローンの専門スタッフが、お客さま一人ひとりの状況を丁寧にお伺いし、資金計画からお申し込み、ご契約までをサポートします。ローン専門拠点でのお仕事終わりや土曜日の対面相談はもちろん、お電話での相談も承っておりますので、お忙しい方でもお気軽にご相談いただけます。

4. 金利プラン・手数料

みずほ銀行の住み替えローンをご利用いただく際の金利プランや主な手数料についてご案内します。ご自身の資金計画を立てる際の参考にしてください。

金利プラン

みずほ銀行では、以下の金利プランをご用意しております。金利は毎月見直されますので、最新の情報はみずほ銀行のウェブサイトまたは店舗にてご確認ください。

1. 1.変動金利型
   年2回金利が見直されるプランです。一般的に、固定金利型に比べて当初の金利が低い傾向にあります。
2. 2.固定金利選択型
   2年、3年、5年、10年など、お選びいただいた一定期間、金利が固定されるプランです。固定期間終了後は、その時点の金利で再度固定金利選択型か変動金利型かをお選びいただけます。
3. 3.全期間固定金利型
   お借り入れからご完済まで金利が変わらないプランです。毎月の返済額が一定のため、長期的な返済計画が立てやすいのが特徴です。

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主な手数料

住み替えローンのお手続きには、金利のほかに以下のような手数料や費用が必要となります。金額は一例であり、お借入内容によって異なります。

5. ご利用条件

みずほ銀行の住み替えローンをご利用いただける方の主な条件は以下の通りです。詳細な条件については、店舗またはウェブサイトでご確認ください。

以下のすべての条件を満たす個人のお客さま

• 満18歳以上71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
• みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
• 安定した収入のある方
• 売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方
• 保証会社の保証を受けられる方
• 原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方

6. お手続きの流れ

みずほ銀行の住み替えローンのご相談からお借り入れまでのお手続きは、おおむね以下の流れで進みます。

1. 1.ご相談・シミュレーション
   まずは、みずほ銀行のウェブサイトにある返済シミュレーションで、毎月のご返済額の目安をご確認ください。より詳しい資金計画については、ローン専門拠点で専門スタッフにご相談いただけます。
2. 2.事前審査（仮審査）のお申し込み（主に業者経由）
   購入したい物件が決まったら、事前審査をお申し込みください。ご年収や物件価格などをもとに、借入可能額の目安を審査します。お申し込みから数日～1週間程度で、審査結果をご連絡します。
3. 3.正式審査のお申し込み
   必要書類をご用意のうえ、正式審査にお申し込みいただきます。ご提出いただいた書類をもとに正式審査を行います。
4. 4.ご契約
   審査承認後、みずほ銀行とローン契約（金銭消費貸借契約）を締結します。
5. 5.抵当権設定・融資実行
   物件のお引き渡し日に、融資を実行します。融資金で新居の代金決済と、現在お借り入れ中の住宅ローンの完済を行います。同時に、新居への抵当権設定登記と、旧居の抵当権抹消登記の手続きを進めます。

7. お申し込みやご契約時に必要な書類

お申し込みやご契約時には、主に以下の書類が必要となります。お取引内容によって、この他の書類が必要となる場合がございますので、詳しくは担当者にご確認ください。

ご本人確認書類

運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど

ご収入を証明する書類

源泉徴収票、住民税決定通知書、確定申告書（写）など

物件に関する書類

売買契約書、重要事項説明書、建築確認済証、登記事項証明書など

（借り換えの場合）現在のお借り入れに関する書類

住宅ローンの返済予定表または残高証明書など

その他

ご実印、印鑑証明書など

ご本人確認書類

運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど

ご収入を証明する書類

源泉徴収票、住民税決定通知書、確定申告書（写）など

物件に関する書類

売買契約書、重要事項説明書、建築確認済証、登記事項証明書など

（借り換えの場合）現在のお借り入れに関する書類

住宅ローンの返済予定表または残高証明書など

その他

ご実印、印鑑証明書など

8. よくあるご質問

現在の家が希望の価格で売れるか不安です。

住み替えローンは、新居の購入資金を先に確保できるため、現在の家の売却を焦る必要がなく、ご自身のペースで売却活動を進めることが可能です。また、みずほ銀行では、グループ会社のみずほ不動産販売をご紹介できる場合がありますので、売却に関するご不安などをお気軽にご相談ください。

借入可能額はどのように決まりますか？

借入可能額は、お客さまの税込年収、ご年齢、お勤め先、ご勤務年数、他にどのようなお借り入れがあるかなどを総合的に審査し、決定されます。ウェブサイトの住宅ローンシミュレーションで目安をご確認いただくか、店舗にてご相談ください。

夫婦の収入を合算して申し込むことはできますか？

はい、一定の条件を満たすことで、ペアローンでお申し込みいただくことが可能です。ペアローンにより、借入可能額を増やすことができる場合があります。それぞれ主たる債務者として住宅ローン契約を結び、お互いがもう一方のローンの連帯保証人になる必要がございます。詳しくは店舗にてお問い合わせください。なお、住み替えローンは収入合算には対応していません。

9. まずはシミュレーション・ご相談

住み替えは、ご家族のライフプランにおける大きなイベントです。後悔のない選択をするためには、無理のない資金計画を立てることが何よりも大切です。みずほ銀行の住み替えローンは、複雑な資金計画やお手続きをサポートし、お客さまの新しい生活のスタートをお手伝いします。

まずは毎月のご返済額を試算としてウェブサイトの「住宅ローンシミュレーション」をご活用ください。ローン専門拠点でのご相談も承っています。専門スタッフに疑問や不安をお聞かせください。お客さまに合ったプランをご提案します。

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