金利入門
住宅ローンの金利はどう決まり、何の影響を受けるのでしょうか。また利息がどう計算されるかも知っておきたいところです。
金利の基本をおさえておきましょう。
1．金利はいつ、何によって動く？
住宅ローンの金利を直接、左右するわけではありませんが、住宅ローンの変動金利方式はおもに「短期金利」、固定金利選択方式や全期間固定金利方式はおもに「長期金利」の影響を受けます。
短期金利は、日銀（日本銀行）の金融調整によってコントロールされています。日銀が金融緩和をはかる際には短期金利は低く、金融引き締めに動けば短期金利は高くなるのが、基本的な考え方です。
対して長期金利は、主に債券の相場によって決まるのが特徴です。一般的に債券価格はインフレが予想されれば価格が下がり、物価安定が予想されれば価格が上がります。そして債券価格の価格が下がれば長期金利は上がり、価格が上がれば長期金利は下がる、という関係にあります。
2．長期金利と短期金利の関係は？
長期金利の動きは将来予想が影響するため、一般的に、短期金利が上がる前に長期金利が上がりやすい傾向にあると考えられています。
これを住宅ローンにおきかえると、変動金利方式（短期金利の影響を受ける）の金利が上昇する前に、固定金利選択方式や全期間固定金利方式の金利がすでに上がっている、ということも考えられます。
また固定金利が適用されている期間は、長期金利が上がっても住宅ローンの金利は上がらないため、長期金利の動向を気にする必要がないと考えられます。現在のように長期金利が低い水準にあるときには、固定金利選択方式や全期間固定金利方式の金利も低く、それが完済まで（固定金利選択方式は固定金利適用期間中）続くというのもメリットでしょう。
3.利息とは？
住宅ローンの返済額には利息と元金が含まれます。
利息は借入残高に金利をかけた金額です。例えば1,000万円を金利年率3%で借り入れた場合の初回の利息は、1,000万円×年率3%÷12ヵ月で、2万5000円。1回目の利息の額は、返済期間が25年でも35年でも同じです。
元利均等返済では、毎回の返済額からその時点の利息を引いた額が、借入元金の返済に充当されます。
返済をするごとに借入元金は減っていきますから、毎回、利息の金額は減っていきます。また返済額は一定ですから、利息が減る分、元金の返済に充当される分が増えていきます。
返済期間が短いと、返済期間が長い場合より毎回の返済額は多くなりますが、これは元金の返済に充当される額が大きいためです。35年返済と25年返済では、25年返済の方が元金が大きく減るため、2回目以降の利息は25年返済の方が少なくなる、というわけです。
図）1,000万円を借りた場合の利息と元金（35年返済の例）
借入元金
| 1回目 | 1,000万円 |
|---|---|
| 2回目 | 998万6515円 |
| 3回目 | 997万2996円 |
| ︙ | ︙ |
利息相当額
| 1回目 | 2万5000円 |
|---|---|
| 2回目 | 2万4966円 |
| 3回目 | 2万4932円 |
| ︙ | ︙ |
元金充当額
| 1回目 | 1万3485円 |
|---|---|
| 2回目 | 1万3519円 |
| 3回目 | 1万3553円 |
| ︙ | ︙ |
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