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掲載日:2021年8月6日

住宅ローンの返済額の平均と計算方法│借り入れ前の確認ポイントは?

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住宅ローンを契約する際のポイントは、借入可能額ではなく、毎月の返済金額です。購入したい住宅の価格に対し、頭金として用意する「自己負担額」がいくらかによって、銀行からの借入額は変動します。そこで大切なことは、「いくらまで借りるか」ではなく、「毎月無理なく返済できる金額はいくらなのか」そして、その借入金を「どのように返済していくかを計画する」ことです。今回は、実際に住宅を購入している人の毎月の返済額はいくらなのか、最適な返済額を計算する方法などについて解説していきましょう。

1. 毎月の住宅ローン返済額の平均と計算方法

住宅ローンにおいて借り入れできる額を知ることはもちろん大切ですが、月々いくら返済できるかを検討することはさらに重要です。「何とか節約して払っていこう」、「他の人も返済しているのだから自分たちも大丈夫だろう」という安易な考えは禁物です。ここでは、住宅ローン返済額の平均や月々の返済額シミュレーション等を具体的に解説していきましょう。

返済方式別の住宅ローン返済額の特徴

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類が存在しており、住宅ローンの返済額は選択する返済方法によって異なります。

●元利均等返済

住宅ローンを完済するまで「月々の返済額が一定となる」となる返済方法です。それゆえに、返済者はローン返済の最初の月から最終月まで同じ額を返し続けることになります。もちろん、端数調整のため最終月だけ返済額が若干異なるケースはあります。

例えば、3,000万円を借入、元利均等返済で35年間(ボーナス払い無し)、金利年率1%(全期間固定金利)で返済していく場合、毎月の返済額と利息の関係は以下の通りです。
表1)

毎月の返済額 うち元金部分 うち利息部分
1ヵ月目 84,685円 59,685円 25,000円
2ヵ月目 84,685円 59,735円 24,950円
3ヵ月目 84,685円 59,785円 24,900円
4ヵ月目 84,685円 59,835円 24,850円
5ヵ月目 84,685円 59,885円 24,800円
1ヵ月目
毎月の返済額 84,685円
うち元金部分 59,685円
うち利息部分 25,000円
2ヵ月目
毎月の返済額 84,685円
うち元金部分 59,735円
うち利息部分 24,950円
3ヵ月目
毎月の返済額 84,685円
うち元金部分 59,785円
うち利息部分 24,900円
4ヵ月目
毎月の返済額 84,685円
うち元金部分 59,835円
うち利息部分 24,850円
5ヵ月目
毎月の返済額 84,685円
うち元金部分 59,885円
うち利息部分 24,800円

このように、毎月の返済額は一定ですが、毎月の返済額における利息部分の割合は、返済を重ねるにつれて減っていることが分かります。

●元金均等返済

住宅ローンを完済するまで、月々の返済額に占める「元金の返済額が一定」となる返済方法です。利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初回の返済額が最も多くなり、将来に向けて返済額が少なくなっていくのが特徴です。

表1と同じ条件で、「元金均等返済」を選択した場合の毎月の返済額は以下の通りです。
表2)

毎月の返済額 うち元金部分 うち利息部分
1ヵ月目 96,428円 71,428円 25,000円
2ヵ月目 96,368円 71,428円 24,950円
3ヵ月目 96,308円 71,428円 24,900円
4ヵ月目 96,249円 71,428円 24,850円
5ヵ月目 96,189円 71,428円 24,800円
1ヵ月目
毎月の返済額 96,428円
うち元金部分 71,428円
うち利息部分 25,000円
2ヵ月目
毎月の返済額 96,368円
うち元金部分 71,428円
うち利息部分 24,950円
3ヵ月目
毎月の返済額 96,308円
うち元金部分 71,428円
うち利息部分 24,900円
4ヵ月目
毎月の返済額 96,249円
うち元金部分 71,428円
うち利息部分 24,850円
5ヵ月目
毎月の返済額 96,189円
うち元金部分 71,428円
うち利息部分 24,800円

このように、毎月の返済額における元金部分の返済額は一定ですが、残りの残高に対する利息を合わせて返済していく方法のため、初回の返済額が大きく、返済を続けるにしたがって返済額が減っていく形になります。

元利均等返済と元金均等返済の最終的な総返済額を表1)と表2)で比較すると、元金均等返済の方が少なくないことが分かります。しかし、できるだけ毎月の返済額を一定にしておく方が返済計画を立てやすいことから、多くの方が「元利均等返済」を選択しています。

住宅ローンの返済額を自分で計算するのは非常に大変です。したがって、毎月の返済額を知りたい人は、金融機関のウェブサイトに用意されているシミュレーションページを利用して試算してみましょう。中には、借入額やボーナス返済の有無、金利や借入期間等の条件を入力することで簡単に返済額が分かる他、返済表の一覧を確認できるサイトもあります。そこから住宅ローンの残高がどのように減っていくのかを知ることも可能です。

住宅ローン返済額の平均

住宅ローン返済額の平均については、国土交通省が発表している「住宅市場動向調査」で知ることができます。最新のデータである「令和元年度 住宅市場動向調査」によると、以下の通りです。

年間返済額の平均 月返済額の平均
注文住宅 123.2万円 10.3万円
分譲戸建住宅 121.6万円 10.1万円
分譲マンション 131.6万円 11.0万円
中古市場 中古戸建住宅 104.9万円 8.7万円
中古マンション 94.6万円 7.9万円

(出典:国土交通省「令和元年度 住宅市場動向調査」)

中古市場では8万円前後が相場となっていますが、新築物件では10~11万円と中古物件に比べて高額になるケースが多いことが見て取れます。この際の毎月の返済額は年間の返済額を12で割り、千円未満を四捨五入している値ですので、ボーナス返済を利用している場合の毎月の返済額についてはこの限りではありません。ご注意ください。

2. 【借入額別】住宅ローンの月々の返済額シミュレーション

月々の返済額は、借入金額や金利、返済期間によって異なります。
では、実際に毎月の返済額がどれくらい変わるのか、試算してみましょう。

【計算条件】
返済方式:元利均等返済
金利:全期間固定
ボーナス月の返済額:毎月払いのみ

借入額3,000万円

返済期間
20年 25年 30年 35年
金利(年率) 0.5% 131,379円 106,399円 89,755円 77,874円
1.0% 137,967円 113,061円 96,491円 84,685円
1.5% 144,763円 119,980円 103,536円 91,855円

金利(年率)0.5%

返済期間 20年 131,379円
25年 106,399円
30年 89,755円
35年 77,874円

金利(年率)1.0%

返済期間 20年 137,967円
25年 113,061円
30年 96,491円
35年 84,685円

金利(年率)1.5%

返済期間 20年 144,763円
25年 119,980円
30年 103,536円
35年 91,855円

借入額3,500万円

返済期間
20年 25年 30年 35年
金利(年率) 0.5% 153,275円 124,133円 104,715円 90,853円
1.0% 160,962円 131,904円 112,573円 98,799円
1.5% 168,890円 139,977円 120,792円 107,164円

金利(年率)0.5%

返済期間 20年 153,275円
25年 124,133円
30年 104,715円
35年 90,853円

金利(年率)1.0%

返済期間 20年 160,962円
25年 131,904円
30年 112,573円
35年 98,799円

金利(年率)1.5%

返済期間 20年 168,890円
25年 139,977円
30年 120,792円
35年 107,164円

借入額4,000万円

返済期間
20年 25年 30年 35年
金利(年率) 0.5% 175,172円 141,866円 119,674円 103,832円
1.0% 183,957円 150,748円 128,655円 112,913円
1.5% 193,018円 159,974円 138,048円 122,473円

金利(年率)0.5%

返済期間 20年 175,172円
25年 141,866円
30年 119,674円
35年 103,832円

金利(年率)1.0%

返済期間 20年 183,957円
25年 150,748円
30年 128,655円
35年 112,913円

金利(年率)1.5%

返済期間 20年 193,018円
25年 159,974円
30年 138,048円
35年 122,473円

借入額4,500万円

返済期間
20年 25年 30年 35年
金利(年率) 0.5% 197,068円 159,599円 134,633円 116,811円
1.0% 206,951円 169,591円 144,736円 127,027円
1.5% 217,145円 179,971円 155,304円 137,782円

金利(年率)0.5%

返済期間 20年 197,068円
25年 159,599円
30年 134,633円
35年 116,811円

金利(年率)1.0%

返済期間 20年 206,951円
25年 169,591円
30年 144,736円
35年 127,027円

金利(年率)1.5%

返済期間 20年 217,145円
25年 179,971円
30年 155,304円
35年 137,782円

借入額5,000万円

返済期間
20年 25年 30年 35年
金利(年率) 0.5% 218,965円 177,333円 149,592円 129,790円
1.0% 229,946円 188,435円 160,818円 141,141円
1.5% 241,272円 199,968円 172,560円 153,092円

金利(年率)0.5%

返済期間 20年 218,965円
25年 177,333円
30年 149,592円
35年 129,790円

金利(年率)1.0%

返済期間 20年 229,946円
25年 188,435円
30年 160,818円
35年 141,141円

金利(年率)1.5%

返済期間 20年 241,272円
25年 199,968円
30年 172,560円
35年 153,092円

この表で分かる通り、借入金額が大きく、そして金利が高くなればなるほど毎月の返済額は大きくなります。また、返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが、その分利息部分の支払が大きくなり、総返済額も大きくなることを覚えておきましょう。

3. 住宅ローンの返済額についての確認ポイント

住宅ローンの返済額についての確認ポイント

住宅ローンの返済額をどうするかについては、ライフスタイルや預金額、収支額にも寄るため各人各様です。もちろん平均値を目安にして返済額を決めることもできますが、以下のポイントを踏まえながら、自分たちが無理なく返済していける額をきちんと検討することが大切です。

年収に見合った返済額になっているか

毎月の返済額を検討するにあたり、一番に考えなければならないのは「返済負担率」です。「返済負担率」とは、年収における年間返済額の割合のことで、住宅市場動向調査において、返済負担率の平均は14~20%となっています。
一般的に返済負担率は、20~25%以内に収めることが望ましいとされています。しかし、平均値で見ても返済負担率を20%以内に収めている人が多いことから、目標として、「20%以内」の返済負担率をめざすようにしてみましょう。

この返済負担率を計算する際に必要な年間の返済額には、住宅ローンの返済以外の返済額も含まれます。車のローンや教育ローン等の返済がある人は、それらの額も含める必要があるのです。
返済負担率が高いと、家計が圧迫され、生活が苦しくなるおそれがあるということです。

返済しながら一定の貯蓄ができるか

また、家計の収支のバランスを考えることも大切です。返済額を重視するあまり、日常生活が制約されないよう、余裕を持った額を設定するようにしましょう。また、住宅ローンの返済中は、ライフイベントに応じた様々な出費が予想されます。子供の教育資金や結婚資金を用意することはもちろん、自分たちの老後資金、突然の病気やケガによる入院費の準備も合わせて考えておく必要があります。
毎月の返済額はある程度の貯蓄ができるぐらい、余裕を持った額に抑えておくことがポイントです。

収入が減っても返済を続けられるか

これまでは順調に収入を得ることができていたとしても、今後一定の収入が維持されるとは限りません。企業の経営悪化に伴うリストラや、自身の病気による収入減等で返済が困難になることも予想されます。また、共働きで収入合算を利用して借入金額を多くしている場合は、出産により世帯収入が減るおそれがあることも想定しておきましょう。

返済額を検討する際には、いかなる理由で収入が減少したとしても、返済を続けることができる額かどうかを確認しておくことが大切です。例えば、収入が減少して返済が困難となった場合、住宅ローンを利用している金融機関に事情を説明することで、返済期間を延ばす、もしくは毎月の返済額を減らす等の対応をしてくれるケースもあります。しかし、このような条件変更は申請したとしても必ず通るわけではないということをあらかじめ理解しておく必要があります。

4. 住宅購入後に発生する費用を忘れないこと!

住宅購入後には、毎年固定資産税が発生します。また、マンションであれば毎月の管理費を納める必要がありますし、戸建ての場合も住宅の劣化に伴う修繕費用を積み立てておくことを忘れないようにしましょう。それらの費用が発生することも考慮したうえで、自分たちに最適な返済額はいくらなのかを算出し、返済額に見合った借入を行うことが、将来安心して返済を続けるための重要な考え方であるといえます。

新井 智美さんの写真

新井智美/トータルマネーコンサルタント

(保有資格)
CFP(R)認定者・一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)・DC(確定拠出年金)プランナー・住宅ローンアドバイザー・証券外務員

個人向け相談(資産運用・保険診断・税金相談・相続対策・家計診断・ローン住宅購入のアドバイス)の他、資産運用など上記相談内容にまつわるセミナー講師(企業向け・サークル、団体向け)を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。これまでの執筆および監修実績は1,000件以上。

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