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掲載日:2021年8月6日

つなぎ融資とは?
分割融資との違いやメリット、デメリット、注意点

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住宅を購入する場合や買い替えを行う場合は、住宅ローンや売却代金で購入資金を補います。しかし、注文住宅の購入や住宅の買い替えで買い先行となる場合、住宅ローンや売却代金を利用できません。

そのため、資金繰りに困っていてどうすればいいのか悩んでいるという方も多いのではないでしょうか?そこで登場するのがつなぎ融資です。

この記事では、ファイナンシャルプランナーの矢野 翔一さんにつなぎ融資とは何か、分割融資との違いやメリット、デメリット、注意点などを解説していただきました。

1. つなぎ融資の基礎知識

住宅ローンや売却代金を購入代金に充てられない場合に助けてくれるつなぎ融資。

しかし、つなぎ融資の仕組みをよく知らないままだと損をする可能性もあるので注意が必要です。

つなぎ融資とは何か、利用するタイミング、分割融資との違いについて見ていきましょう。

つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に発生する費用の支払いのために利用する融資のことです。

住宅ローンでは、完成した住宅を引き渡す際に融資が実行されるため、それ以前に必要な資金は別に用意しなくてはなりません。

しかし、つなぎ融資を利用すれば、自己資金を拠出しなくてもこれらの費用を支払うことが可能です。

つなぎ融資で借り入れた資金は、住宅ローンのように一定額ずつの返済を行うのではなく、住宅ローンの融資実行時にまとめて返済するのが一般的です。

つなぎ融資を利用するタイミング

つなぎ融資を利用するタイミングとして、まずは注文住宅を購入するケースがあげられます。

建売住宅やマンションなどを購入する場合、売買契約締結時に手付金を支払い、引き渡し前に残金を決済します。

残金の決済までに住宅ローンの融資が実行されているため、多くの自己資金を拠出することはありません。

しかし、注文住宅を購入する場合、土地の購入代金や建物工事の着工金、中間金(上棟金)などを支払い、最後に残金を決済します。

自己資金を用意できる場合には特に問題ありませんが、自己資金だけで足りない場合にはつなぎ融資が役に立ちます。

また、住宅の買い替えで買い先行となるケースもつなぎ融資を利用するタイミングの一つです。

買い先行とは、現在の住居を売却する前に新しい家を購入することです。なお、売却した後に新しい家を購入することを売り先行と呼びます。

売り先行では売却代金を新居の購入費用に充てることができますが、買い先行では購入資金の確保が必要になります。

しかし、つなぎ融資のおかげで購入資金を確保せずに済むため、余裕を持って買い替えに臨めるでしょう。

分割融資とは?つなぎ融資との違い

分割融資とは、住宅ローンの総額を複数回に分けて受け取れる融資のことです。通常は完成した建物を引き渡す際に融資が実行されますが、分割融資は完成前に融資を受けることが可能です。

つなぎ融資は、住宅ローンとは別に契約するので契約本数は二本ですが、分割融資は複数回に分けて融資金を受け取るだけなので契約本数は一本だけという違いがあります。

また、分割融資は土地や建物を担保に借入を行いますが、つなぎ融資は無担保ローンであるため、抵当権が設定されません。

分割融資の資金を受け取る回数の上限や適用金利、返済方法は金融機関ごとに条件が異なるため、違いをよく調べてから契約しましょう。

2. つなぎ融資を利用するメリット・デメリット

つなぎ融資を利用するメリット・デメリット

住宅ローンではカバーできない費用を補うために、つなぎ融資を利用すべきかどうか悩んでいる方もいると思います。

つなぎ融資を契約してから後悔しても手遅れなので、つなぎ融資を利用することによるメリットとデメリットを理解してから契約することが重要です。

つなぎ融資のメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

注文住宅を購入する際や買い替えで買い先行を選択した場合は、住宅ローンや売却代金を支払いに充当できません。そのため、費用が貯まるのを待ってから購入や買い替えに臨むことになります。

しかし、必要な資金を自力で貯めるには時間がかかります。つなぎ融資を利用すれば、資金が貯まるのを待たずに新居を手に入れることが可能です。

つなぎ融資を利用すれば買い時を逃さずに済むため、好条件の立地や物件などを取得できる可能性が高まるでしょう。

デメリット

つなぎ融資と住宅ローンは、住宅を購入する際に利用できるローンという点では同じですが、住宅ローンと比べて金利が高く設定されているという特徴があります。

そのため、つなぎ融資は住宅ローンの融資実行時に一括返済しますが、つなぎ融資の完済までの期間は利息を支払う必要があり、期間が長ければ利息の負担が大きくなることを理解しておかなくてはなりません。

また、つなぎ融資は住宅ローンとセットで契約するのが一般的です。その理由は、つなぎ融資を利用する条件として、住宅ローンとセットで契約することが盛り込まれているケースが多いためです。

つなぎ融資を用意している金融機関は限られるため、住宅ローンの選択肢が狭まる可能性がある点にも注意しましょう。

3. つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資を利用する際は、以下の3つの点に注意が必要です。

  • 住宅ローン控除は利用できない

  • つなぎ融資と住宅ローンの両方で諸費用がかかる

  • 資金の受け取り回数や融資上限は金融機関によって異なる

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除は利用できない

住宅ローンを利用する際のメリットとして住宅ローン控除があります。住宅ローン控除とは、一定の条件を満たしていれば、所得税からの控除が受けられる制度です。

住宅ローン控除を利用するには新築または取得の日から6ヵ月以内に物件に居住し、12月31日まで住み続ける必要があります。

しかし、つなぎ融資は住宅ローンのように引き渡し時の費用ではなく引き渡し前の費用に充当されるため、住宅ローン控除の利用条件を満たしていません。

そのため、住宅ローン控除を利用できないという点に注意が必要です。

つなぎ融資と住宅ローンの両方で諸費用がかかる

住宅ローンを利用する際は、印紙税や融資手数料、ローン保証料などの諸費用がかかります。

契約本数が住宅ローン一本の場合は、これらの諸費用は最小限で抑えられます。しかし、つなぎ融資を利用する際は、契約本数が二本になってそれぞれに諸費用がかかるので注意が必要です。

諸費用が増えることによって返済負担が大きくなるということを理解したうえでつなぎ融資を申し込みましょう。

資金の受け取り回数や融資上限は金融機関によって異なる

注文住宅を購入する際は、土地の購入代金や建物工事の着工金、中間金(上棟金)などの費用を支払います。

少しでも返済負担を抑えるために、各段階において資金を複数回にわたり受け取ることを希望する場合、最大何回まで受け取れるのかを事前に金融機関に聞いておくことをおすすめします。

また、金融機関によっては最大の受け取り回数だけでなく合計の融資限度額、一回あたりの上限金額が定められているところも。

特にこだわらずにつなぎ融資を契約した場合は、金融機関の定める条件によって目的を達成できない、返済負担が大きくなる可能性もあります。

そのため、つなぎ融資を利用する際は、複数の金融機関を比較しながら希望の条件を満たしているか、金利も確認してから契約しましょう。

4. つなぎ融資と分割融資の特徴をよく理解してから利用しましょう

つなぎ融資と分割融資の特徴をよく理解してから利用しましょう

住宅を購入する際は自己資金だけでは足りないため、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンは引き渡し時に融資が実行されるため、引き渡し前に生じた費用を補うことはできません。

つなぎ融資は引き渡し前に生じた費用を補うための融資で、住宅ローンの融資が実行された際に一括で返済します。

そのため、注文住宅の購入や買い替えで買い先行の場合はつなぎ融資が役立ちますが、つなぎ融資は住宅ローン控除を利用できない、諸費用がかかるなどの注意点があることを忘れてはなりません。

つなぎ融資を利用することで住宅ローンに関わる費用についてはマイナスの面が多いため、文中で紹介した分割融資の利用が行えないか今一度確認してみてはいかがでしょうか。

矢野 翔一さんの写真

矢野 翔一(やの しょういち)

2級ファイナンシャルプランニング技能士(AFP)/宅地建物取引士/管理業務主任者の資格を保有し、不動産賃貸業、学習塾の経営に携わりながら自身の経験と保有資格の知識を活かしながら専門家ライターとして金融関係、不動産全般の記事執筆に携わる。

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