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掲載日:2021年8月6日

住宅ローンとは?
借入前に押さえたい基礎知識を分かりやすく解説

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安定した暮らしを考えるときに欠かせないものの一つが、住まいを生涯どのように確保するかということではないでしょうか。

マイホームはやはり大きな買い物です。

購入すると決めたなら、事前にしっかり検討しなければなりません。

今回は、ファイナンシャルプランナーの内田 英子さんに借入前に押さえたい基礎知識を分かりやすく解説していただきましたので、住宅ローンを検討している人は、ぜひ参考にしてください。

1. 住宅ローンとは?

住宅ローンは、自分が住む住まいに使い道を限定し利用できるローンです。マイホームの購入、建築の場合だけでなく、借り換えや増改築の際にも利用できます。

住まいを取得するためには数千万円以上のお金が必要になります。手持ちのお金ですべての取得金額をまかなえる方は少ないため、住宅ローンは、多くの方から利用されています。

住宅ローン以外にもローンはありますが、住宅ローンと比較すると、どのような違いがあるのでしょうか。

主に以下の3つの特徴があります。

  1. 借入にあたっては担保が必要。
  2. 借入金額が大きい。
  3. 借入期間が長い。

住宅ローンの場合、融資にあたっては借入する人と物件の両面から審査が行われます。住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的には借りる方の年齢や勤続年数、年収、その他のローンやクレジットカードの支払状況や返済負担率などから判断されています。

また、安定した収入があり完済まで返済を続けていけるのかという点や、物件においては融資に見合った担保評価があるのかといった点を考慮しているところが多いようです。

住宅ローンの借入は、銀行だけではありません。公的なところでは財形住宅融資、自治体融資などがありますが、民間では銀行やJA、信用金庫や労働金庫の他ノンバンクなどでも住宅ローンを提供しています。公的融資に比べて民間融資では借入限度額が大きめで、物件に対する条件がやや緩やかという特徴があり、借入条件や金利は金融機関によって異なるのが特徴です。

ちなみに、住まいの修繕などの際に担保なしで利用できるリフォームローンというものもあります。住宅ローンとは異なり借入金額が小さく借入期間も短いです。

2. 住宅ローンの基礎知識:返済方式

住宅ローンの基礎知識:返済方式

住宅ローンの返済法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」のは2種類があります。とてもよく名前が似ていますが、どのような違いがあるのでしょうか?

元利均等返済

元利均等返済は、文字通り元金と利息を合わせた返済額が毎月同じになる返済方法です。取扱金融機関が多く、利用者も多いので、返済シミュレーションをしたことがある方も多いでしょう。全期間固定金利であれば金利が固定されるため、返済額を一定にしたい方に向いています。元金均等返済よりも元金部分の減り方が遅く、同じ返済期間であれば総返済額は多くなるのが特徴です。

元金均等返済

元金均等返済は、元金の返済額が毎月同じで、借入残高に応じて変化する利息を上乗せして返済する方法です。月々の返済額が一定ではありませんが、元金が減るにつれ支払利息は減るため、月々の返済額は徐々に少なくなります。また、借入残高の減り方が早いため、元利均等返済と同じ返済期間であれば、総返済額は少なくなるのが特徴です。しかし、取り扱っている金融機関が少なく、借入可能額は元利均等返済よりも少なくなります。将来は教育費負担が重くなる等、早いうちから多くの返済をしておきたいという方に向いているでしょう。

3. 住宅ローンの基礎知識:金利タイプ

住宅ローンの基礎知識:金利タイプ

住宅ローンを組んだら、「元金」と利息を返済していきますが、住宅ローンには様々な種類があることをご存じでしょうか?それぞれの金利タイプを4つ解説します。

全期間固定金利型

借入当初から完済までの金利が固定されているのが全期間固定金利型です。フラット35のように借入期間中ずっと金利が変わらないものと、所定の期間(10年間が一般的)経過後に金利が引き上げられる段階金利のものがあります。

比較的金利が低く、今後金利上昇を見込まれる局面の借入にあたって有利です。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、当初から一定期間の金利が固定されています。取扱金融機関は多いですが、金利が固定される期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年など様々です。固定金利期間終了後は、改めて変動金利や固定金利期間選択型を選ぶようになっていますが、手続きを何もしないでいると変動金利型が適用されますので、注意が必要です。

また、変動金利型を選択した場合でも、いつでも固定金利型に切り替えることはできますが、その際は所定の手数料がかかります。ただし、手数料は金融機関によって異なります。また、固定金利型選択後は、原則固定金利期間中に他の金利タイプに切り替えることはできません。

固定金利期間終了後に適用される金利は、店舗の表示金利から一定の割合で引き下げしている商品が多く、その引き下げ幅は様々で、当初の借入時に適用された引き下げ幅と比べると、引き下げ幅が大きく縮小するものもあります。

固定金利期間選択型を検討する際は、借入当初の金利だけでなく固定期間終了後の金利も必ず確認しましょう。

変動金利型

借入期間中、適用される金利が変わるのが変動金利型です。適用される金利は半年ごとに見直されますが、毎月の返済額は5年間変わりません。例えば元利均等返済で5年のうちに金利が上昇していった場合、知らないうちに支払利息が増えていき元金が減らないというリスクもあります。場合によっては未払い利息も発生するので注意が必要です。

変動金利型は、一見とても魅力的な金利に思えますが、金利が約束されているのは半年だけなので、住宅ローン契約は35年など長期間に及ぶという点を忘れないようにしましょう。共働きで貯蓄習慣があり、金利上昇時にも繰上返済や固定金利型への切り替えに対応できる方などであれば選択肢の一つになるでしょう。金利が既に高く、今後金利が下がっていくことが見込まれる局面では有利となります。

金利ミックス型

住宅ローンの全額ではなく、異なる金利タイプを組み合わせて借り入れるのが金利ミックス型です。例えば「全期間固定金利+変動金利」や「全期間固定金利+固定金利期間選択型」など様々な組み合わせが考えられます。金融機関によっては住宅ローン契約が2本となり、諸費用がかさむ場合もありますので注意しましょう。

金利ミックス型は、組み合わせ方や金利の変化によっては、支払利息が増えデメリットとなるケースもあります。しかし、金利タイプの組み合わせによっては上手に返済額を抑える効果が期待できるかもしれません。

4. 自分に合った住宅ローンを選ぶポイント

住宅ローンと一口にいっても返済方法や金利タイプは様々でたくさんの選択肢があります。返済期間についても35年が一般的になりつつあり、忘れてしまいがちですが、15年や20年などその他の返済期間で設定することも可能です。

いずれにしても、住宅ローンは長い期間返済を続けていくものです。おすすめされた商品だけを鵜呑みにするのではなく、ご自身が安心できるものを選びましょう。

5. 住宅ローンは一生の暮らしからトータルで考えましょう。

住宅資金は人生の3大資金の一つと言われています。住まいに必要なお金は住宅ローンの返済だけではなく、団体信用生命保険の保険料や保証料などの諸費用、維持していく為の固定資産税や火災・地震保険料に加え、修繕・リフォーム費用なども必要になってくるものです。頭金を用意したり借入額を減らしたりなど、無理のない返済計画を立てることで、安定した暮らしを支えることができますので、住宅ローンを検討しているのであれば、事前にしっかり試算を行っておきましょう。

新井 智美さんの写真

内田 英子(うちだ えいこ)

2級FP技能士、CFP®
独立系FP事務所「生活設計塾FPオフィス幸せ家族ラボ」の代表を務め、ママが笑顔で暮らせる生活設計士として、住宅ローン・投資・保険選びのパートナーとして活動中。NPO法人日本ファイナンシャルプランナー協会愛媛支部の幹事等も担い、大学や資格取得講座の講師も務めている。

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