年収別の住宅ローン借入可能額と
無理なく返済するためのポイント

住宅ローンを組む際には、いくら借りられるのか気になりますよね。住宅ローンの借入額は、年間の返済金額が年収の一定割合に収まるよう決定します。次に、返済金額から逆算して借入額全体を算出します。これを「借入可能額」といい、年収に対し、この金額が占める割合を「返済負担率」といいます。住宅ローンを提供する金融機関の多くは、この返済負担率を25%~35%程度に設定しています。

例えば、年収500万円で返済負担率30％の場合、借入金額は下記のようになります。

1.500万円×30%＝150万円…年間返済額の上限
2.年間返済金額150万円、上記の条件で借りられる住宅ローンの金額の目安→約4,420万円※1

※１
返済期間：35年、金利年率：：1.0%、返済方式：元利均等返済にて筆者試算。
借入可能額は金利・返済期間等の条件によって変わります。

実際は、さらに申込者のその他の属性なども考慮し住宅ローンの借入可能額を決めていきますが、いかなる場合も、年収は重要な目安となります。

年収がどのくらいあれば、どれだけ借入ができるのでしょう？ここでは、年収別の借入可能額と毎月返済額を試算しました。

【計算条件】
返済期間：35年
ボーナス払い：なし
金利タイプ：全期間固定
返済方式：元利均等返済
単位：万円

＊毎月の返済額：千円単位/他：万円単位四捨五入で試算
＊フラット35の借入可能額は8,000万円まで

年収300万円

金利（年率）	借入可能額（万円）	毎月の返済額（万円）	年間の返済額（万円）	返済総額（万円）
0.5%	2,889	7.5	90	3,150
1.0%	2,656
1.5%	2,449

金利（年率）	0.5%	1.0%	1.50%
借入可能額（万円）	2,889	2,656	2,449
毎月の返済額（万円）	7.5
年間の返済額（万円）	90
返済総額（万円）	3,150

年収400万円

金利（年率）	借入可能額（万円）	毎月の返済額（万円）	年間の返済額（万円）	返済総額（万円）
0.5%	4,494	11.7	140	4,900
1.0%	4,132
1.5%	3,810

金利（年率）	0.5%	1.0%	1.50%
借入可能額（万円）	4,494	4,132	3,810
毎月の返済額（万円）	11.7
年間の返済額（万円）	140
返済総額（万円）	4,900

年収500万円

金利（年率）	借入可能額（万円）	毎月の返済額（万円）	年間の返済額（万円）	返済総額（万円）
0.5%	5,617	14.6	175	6,125
1.0%	5,166
1.5%	4,762

金利（年率）	0.5%	1.0%	1.50%
借入可能額（万円）	5,617	5,166	4,762
毎月の返済額（万円）	14.6
年間の返済額（万円）	175
返済総額（万円）	6,125

年収600万円

金利（年率）	借入可能額（万円）	毎月の返済額（万円）	年間の返済額（万円）	返済総額（万円）
0.5%	6,741	17.5	210	7,350
1.0%	6,199
1.5%	5,715

金利（年率）	0.5%	1.0%	1.50%
借入可能額（万円）	6,741	6,199	5,715
毎月の返済額（万円）	17.5
年間の返済額（万円）	210
返済総額（万円）	7,350

年収700万円

金利（年率）	借入可能額（万円）	毎月の返済額（万円）	年間の返済額（万円）	返済総額（万円）
0.5%	7,865	20.5	246	8,575
1.0%	7,232
1.5%	6,668

金利（年率）	0.5%	1.0%	1.50%
借入可能額（万円）	7,865	7,232	6,668
毎月の返済額（万円）	20.5
年間の返済額（万円）	246
返済総額（万円）	8,575

年収800万円

金利（年率）	借入可能額（万円）	毎月の返済額（万円）	年間の返済額（万円）	返済総額（万円）
0.5%	9,015	23.4	280	9,800
1.0%	8,289
1.5%	7,620

金利（年率）	0.5%	1.0%	1.50%
借入可能額（万円）	9,015	8,289	7,620
毎月の返済額（万円）	23.4
年間の返済額（万円）	280
返済総額（万円）	9,800

このように、年収が多いほど借入可能額は増えます。また、同じ年収では毎月の返済額は同じですが、金利が低いほど借入金額を多く借りることができます。

年収別の借入可能額と毎月返済額を見て、「こんなに借りられるんだ！」と思われた方も多いと思います。しかし、実際にこの金額が適正な金額となるかどうかは話が別。大切なのは、借りられる金額＝返せる金額ではないということを理解することです。

借入可能額はあくまで収入を基準にしているものですから、無理のない返済額を決めるためには、生活に支障をきたさないよう、教育費や老後資金など住宅ローン以外の支出も考慮しなくてはなりません。

金融機関で提示された借入可能額は、現時点での返済能力を満たしているということにすぎず、確実に最後まで返済できるとお墨付きをもらったわけではありません。金融機関が提示する借入可能額はあくまで審査が通る基準と考え、各家計なりに無理なく返済できる基準を検討していきましょう。

額面ではなく手取りで考える

金融機関が借入可能額を計算する際に使用する年収は「額面」で、給料でいえば総支給額にあたります。年末に交付される源泉徴収票に記載されている「支払金額」といえば分かりやすいでしょう。

しかし、実際に私たちが使えるのは、額面から税金や社会保険料が差し引かれた後のお金です。これを「手取り」といいます。手取りは年収や扶養の人数等で異なりますが、おおむね額面から20％～30％程度引いた金額になります。つまり実際に使える金額は、額面より少ないのです。実際には手取りの中から住宅ローンを返済していくため、手取りを基準に返済金額を考えることが必要です。

例えば、額面年収500万円の人が組む住宅ローンの返済負担率を35％で試算した場合、年間返済額は175万円となります。一方、額面年収500万円の手取り年収は約400万円※2ですから、この400万円の収入の中から175万円の住宅ローンを返済していくことになります。

※2
本人会社員。扶養の配偶者と16歳未満の子供2人がいる方の例で試算

• 額面500万円×35%＝175万円
• 175万円÷手取り400万円×100%≒43％

手取り年収400万円に占める住宅ローンの返済率は43％超にもなり、収入の半分近くが住宅ローンの支払いになってしまいます。手取りから無理のない返済金額を考えれば、額面を基準にした返済負担率は20～25％程度に抑えるのが望ましいでしょう。このように手取り年収をベースに考えることで、現実的に返済可能な借入額が見えてきます。

返せる範囲で借入額を決める

無理なく返せる借入金額を設定するためには、住宅ローン以外の支出を考慮することが大切です。特に子供がいる場合には、教育費の準備と並行して住宅ローンが返せるか検討する必要があります。そこで、額面年収から各費用が占める割合を目安にしてみましょう。

額面からは、おおむね20％程度が税金や社会保険が差し引かれます。すなわち、手取りは額面年収の8割となり、残りを教育費や貯蓄などに振り分けます。具体的な目安としては、次のように考えると良いでしょう。

【額面年収に占める各支出の目安】

額面年収500万円の場合、年間の貯蓄・支出の目安は以下のようになります。

• 貯蓄　50万円
• 教育費100万円
• 住宅ローン　175万円

こちらを目安として、子供の人数や生活スタイルによって各家計で調整してください。また、住宅ローン以外の各支出は、子供の成長等によって変化します。生活費や教育費がかからないうちは貯蓄に回すなど、工夫していきましょう。

共働きの場合も、一方の収入で返済可能な額に抑える

住宅ローンは申込者と配偶者の年収を合わせて借入できるため、申込者単独で住宅ローンを組むより多くの金額を借りられます。しかし、現在の夫婦の収入が将来にわたって維持できるか分かりませんし、今後の生活費がかさんでくるかもしれません。返済計画を立てる際には、長期のライフプランを見据えて慎重に収支を予測することが大切です。

一般的に、結婚後のライフプラン前半は大きな支出は少ない一方、夫婦ともにフルタイムで働くことで収入が多く、同時にマイホーム取得意欲が高まる時期でもあります。しかし、子供を持てば成長とともに生活費や教育費が増えていくため、支出はライフプラン後半になるほど増える傾向にあります。

子育てでどちらかが働くことをセーブすれば、世帯の収入が減ってしまいます。さらに、長い返済期間中には病気などによる休職、離職で収入が減ることもあるかもしれません。

夫婦で働く収入を前提に住宅ローンを組むと、どちらかの収入が減ったとき返済が家計に重くのしかかります。もし、一人の収入の範囲で借入していれば、住宅ローンが過大になることはありません。2馬力であっても、片方の収入の範囲で借入額を決めるというのも一つの方法です。

返済するうえで基準になる住宅ローン返済額には「借りられる金額」と「無理なく返済できる借入金額」の２つがあるため、両方の視点で検討して借入額を決めることが大切です。返済可能額は借りられる最大金額と位置付けて、そのうえで、わが家なりの無理なく返せる金額を決めていきましょう。