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掲載日:2021年8月6日

住宅ローンの返済方法(返済方式)には何がある?
選ぶ際のポイント

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住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があることをご存知でしょうか?また、知っていてもどちらを選んだらいいのか分からないという方も少なくないと思います。いずれにせよ長期にわたりずっと住宅ローンを返済していくのであれば、少しでもお得な方法を選びたいですよね。

そこでこの記事では、「元利均等返済」と「元金均等返済」の特徴と、メリットやデメリットをファイナンシャルプランナーの新井 智美さんに分かりやすくまとめていただきました。借入額と返済方法によって月々の返済額や返済総額がどのくらい変わってくるのかも合わせて解説しているので、それらについてしっかりと理解し、自身に合った返済方法を選択していきましょう。

1. 住宅ローンの返済方法(返済方式)の種類

【住宅ローンの返済方法(返済方式)の種類

住宅ローンの返済方法は、大きく分けると2種類あります。毎月の返済額を一定とするのが、「元利均等返済」で、毎月の返済元金を一定とするのが「元金均等返済」です。どちらの返済方法も、毎月の返済に加えてボーナス払いや繰上返済などの返済方法を併用することができます。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額(元金と利息の合計)を一定の金額とする返済方法です。毎月の返済額を一定にして、必要な他の出費にも備えておきたい方におすすめの返済方法といえます。毎月の返済額が変わらないのがメリットですが、元金均等返済と比べると返済総額が多くなるというデメリットがあります。

元金均等返済

毎回の返済元金を一定の金額とし、返済額はそれに利息を加えたものとなるため、ローン残高に応じて毎月の返済額が変化することが特徴です。元利均等返済に比べて返済総額が少なくなるというメリットがあるため、当初の返済額が多くても、支払える余裕があるという方に向いています。また、元金均等返済方式は金融機関によっては取り扱っていないこともあるので、必ず事前に確認するようにしましょう。

ボーナス払い

ほとんどの住宅ローンでは、契約時にボーナス払いを設定することができます。毎月の返済と合わせ、ボーナス時に上乗せして返済する方法です。ただし、ボーナス返済の割合は定められており、借入金額の40%程度をボーナス返済割合の上限とする金融機関が多く見られます。「毎月の支払額を少なくしたい!」「ボーナスはしっかりともらっている」はという方には、おすすめの返済方法です。

繰上返済

毎月の返済とは別に、まとまった金額が用意できた際に返済することを「繰上返済」といいます。繰上返済のメリットは、返済分はすべて元金の返済に充てられるため、利息の削減効果が期待できるという点です。繰上返済には「期間短縮型」と「返済額削減型」の2つの種類があります。

「期間短縮型」は、繰上返済した額に対して返済期間を短くするもので、毎月の返済額は変わりません。一方、「返済額削減型」は、返済期間は変えずに、繰上返済した額に応じた割合で毎月の返済額が減少するものです。繰上返済は利息の削減効果および返済総額の減少効果を狙って行うものですが、「期間短縮型」の方が「返済額削減型」に比べると利息削減効果は大きいといわれています。

2. 【返済方法(返済方式)別】住宅ローンの返済額シミュレーション

では、同じ条件で元利均等返済、そして元金均等返済を選択した場合、月々の支払額や総返済額にどのくらいの差がでてくるのでしょうか。以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

(条件)
借入金額:3,000万円
借入期間:35年(返済回数:420回)
借入金利:1.0%(全期間固定)
ボーナス払い:なし

  元利均等返済 元金均等返済
初回の返済額 84,685円 96,428円
10年目の返済額 84,685円 89,344円
20年目の返済額 84,685円 82,201円
返済総額 35,567,804 円 35,262,332 円
利息総額 5,567,804 円 5,262,332 円

このように、元利均等返済と元金均等返済では初回の返済額に12,000円程度の差があります。しかし、「元金均等返済」の場合は住宅ローンの借入残高に応じて利息額が計算されることから、当初の返済額が一番多く、それ以降は徐々に減っていくことになります。したがって、20年目の返済額を比べてみると、元利均等返済よりも元金均等返済の方が少なくなっていることがお分かりいただけると思います。

また、注目していただきたいのは返済総額の差です。元利均等返済と元金均等返済では、最終的な返済総額に約30万円の差が出ています。この差はすべて利息分の差額です。

ちなみに当初選んだ返済方法については、原則として途中で変えることはできません。ただ、銀行によっては対応してもらえる可能性もあります。住宅金融支援機構が提供しているフラット35では、生活状況の変化や収入の変化が生じた場合に、変更してもらうことが可能です。元金均等返済から元利均等返済へ、または元利均等返済から元金均等返済への変更を申し出ることができます。

金融機関によって対応は様々です。相談しやすい金融機関を選ぶことは、返済方法を選ぶのと同じくらい大切だということを覚えておきましょう。

3. 住宅ローンの返済方法(返済方式)を選ぶポイント

住宅ローンの返済方法(返済方式)を選ぶポイント

では、元利均等返済と元金均等返済のどちらを選べば良いのでしょうか?大切な資産を守りたいと思うのは、誰でも同じです。より自分に合った返済方法を選ぶために、以下の3つのポイントをチェックしておきましょう。

1. 毎月の返済額

元利均等返済と比べると、元金均等返済は、どうしても当初の返済額が大きくなってしまいます。したがって、毎月いくらの返済額なら負担なく返済ができるのか、子供の手が離れたらどのくらい生活費に余裕ができるか等を考えたうえで、元金均等返済を選択するのがおすすめです。

2. 総返済額

元金部分の減り方は遅くなってしまいますが、どうしても返済総額を抑えたい、できるだけ早く元金を減らしてしまいたいという場合は、元金均等返済を選択すると良いでしょう。

3. ボーナス払いや繰上返済ができるかどうか

元利均等返済を選択し、さらにボーナス払いを併用することで元金部分が減少するスピードも速くなります。とはいえ、ボーナスが今後必ず支給されるという保証はありません。ボーナス払いの割合をできるだけ少なくしておくことで、収入に対するリスクを軽減できます。また、将来的に繰上返済の予定があるならば、元利均等返済も選択肢の一つとして有効です。

4. 返済総額だけではなく、ライフプラン全体を考えて決めることが大切

元金均等返済と、元利均等返済を比較した場合では、住宅ローンの返済総額が、元利均等返済の方が多くなると紹介しましたが、金利が高い状況であれば総額の差額は大きくなります。一方で低金利の場合ではその差は少なくなりますので、現在のような超低金利下においては、どちらを選択したとしても、そこまでの差は生じない可能性もあるでしょう。

住宅ローンを組む際に大切なことは、「将来に渡っていかに無理なく返済していけるか」です。無理な借入を行って、その後の家計の収支が悪化したとなっては元も子もありません。今後、ご自身がどのようなライフプランを描いているのか、そして住宅ローンの返済以外の出費が「いつ」、「どのくらい」発生するのかをある程度把握し、そのうえで返済方法を決めるようにしましょう。

新井 智美さんの写真

新井 智美(あらい ともみ)

CFP(R)認定者/一級ファイナンシャルプラン二ング技能士/DCプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員等の資格を保有し、コンサルタントとしての個人向け相談の他、資産運用等上記相談内容にまつわるセミナー講師(企業向け・サークル、団体向け)を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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