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掲載日:2021年8月6日

住宅ローンの借換条件│メリットを生かす
判断基準と注意点は?

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低金利の時代だからこそ、慎重に検討したい“住宅ローンの借換”。せっかくお金をかけて借換をしたのに、思ったほどのメリットがなかった……という結果では、もったいないですよね。

そこで今回は、住宅ローンの借換をする際の判断基準とともに、注意点についてファイナンシャルプランナーの新井 智美さん解説いただきましたので、ぜひ参考にしてください。

1. 住宅ローンの借換を行うメリット

住宅ローンの借り換えを行うメリット

住宅ローンの借換を行うことで、受けられるメリット5点について確認していきましょう。

毎月の返済額を減らすことができる

現在借りている住宅ローンより、低い金利の住宅ローンに借り換えることで、月々の返済額を軽減することができます。その余裕分は、教育費や生活費等に充てるための貯蓄として蓄えておくと良いでしょう。

総返済額を削減することができる

金利の低い住宅ローンに借り換えることにより、利息分の支払が軽減されます。最終的な総返済額の削減につながるので、住宅ローンの借換に興味のある方は、ぜひ一度検討してみると良いでしょう。

金利タイプを変更することができる

借換を行うことで、今現在利用している住宅ローンの金利タイプを、別の金利タイプの住宅ローンに変更することができます。例えば、今後金利が大幅に上昇する可能性があると予測しているならば、変動金利型からフラット35等の固定金利型の住宅ローンに借り換えてみてもいいかもしれません。思惑通り予想があたれば、金利上昇リスクを避けることができるでしょう。

団信の保障内容を今よりも充実させることができる

住宅ローンの借換を行うことで、団体信用生命保険(団信)も加入し直すことになります。これまでの保障内容をさらに充実させたい方にとっては、保険の見直しは大きなメリットです。例えば、死亡もしくは高度障害のみの保障を、特定の病気になった際にも保障してくれるものに変更することができます。

借換の際にリフォーム費用を含めることもできる

金融機関によっては、借換の際にリフォーム工事の費用を上乗せして融資してくれるところもあります。ただし、金融機関によって条件は様々です。住宅ローンにリフォーム費用を組み込む際には、きちんと事前に条件を確認しておきましょう。

借換のメリットまとめ

  • 毎月の返済額を減らすことができる
  • 総返済額を削減することができる
  • 金利タイプを変更することができる
  • 団信の保障内容を今よりも充実させることができる
  • 借換の際にリフォーム費用を含めることもできる

2. 住宅ローンの借換に適した条件は?

住宅ローンの借換の際には、一般的に以下の3つ条件があげられます。

借換前と後の金利差が1.0%以上あること

借換の目安としてよくいわれるのが、借換で得する金利差です。一般的に金利差が1.0%以上あれば借換に適しているといわれています。

住宅ローンの残りの返済期間が10年以上あること

金利差が1.0%以上あったとしても、必ずしも得するとはいえません。残りの返済期間が短ければ、利息の削減効果は薄れてしまう可能性があります。残りの返済期間が10年よりも下回る場合で借換を検討する際には、必ず事前に金融機関のサイトにあるシミュレーションを利用して試算するようにしましょう。

住宅ローンの残債が1,000万円以上あること

返済期間と同じように、住宅ローンの残額が少ない場合は、借換を行ったとしても思ったほどの利息削減効果を得られないケースもあります。

ただし、これらの目安は一般的な目安です。現在返済中の住宅ローンの条件と、借換先の住宅ローンの条件次第では、メリットが得られる可能性もあります。また、条件をすべて満たしていたとしても、借換後の住宅ローンの条件によっては、思ったほどの効果を得られないかもしれません。

したがって、借換を検討する際には、必ず複数の金融機関のサイトにあるシミュレーションを利用して試算してみるとともに、店舗で相談してみることをおすすめします。

3. 住宅ローンを借り換える際の注意点

住宅ローンを借り換える際の注意点

では、借換を考える際にはどのような点に注意しておく必要があるのでしょうか。

借換の際には諸費用が発生する

住宅ローンの借換とは、現在借り入れている金融機関の住宅ローンを一括返済し、別の金融機関で新たに住宅ローンを組むことです。したがって、当初住宅ローンを組む際に発生したローン保証料や事務手数料の他、印紙税などの諸費用が再度発生することになります。

借換の際には再度審査を受けなければならない

先ほど説明した通り、借換とは新たに住宅ローンを組むことになりますので、借換先の金融機関で審査を受ける必要があります。その際に、審査に通らないケースもあるということを考えなくてはいけません。例えば、担保となる住宅の価値や、住宅ローン以外の借入金が発生している場合、さらには転職などで年収が下がっている場合は、特に注意が必要です。また、返済中に健康状態が悪化している場合、団信に加入できない等の条件があると、借入先の金融機関や住宅ローン商品の選択肢が狭まることになります。

4. 住宅ローンの借換が不可となるケース

住宅ローンの借換では、審査を申し込んだら後は待っていれば借りられる……というわけではありません。当初の住宅ローン借入後、状況が変化してしまうと、審査に通らず、借換ができないこともあります。
様々なケースが考えられますが、代表的なケースを3つ紹介します。

転職や独立した場合

家庭によって、ライフプランは変化するものです。もしかすると、住宅ローンの契約者やあなたが転職をしているかもしれません。金融機関によっては、住宅ローンの利用条件に一定期間以上の勤続年数を求める場合もあります。もしも転職して間もない場合であれば、条件にあてはまらず、審査に申し込めない可能性もあります。

年収が下がった場合

金融機関が融資を行う際に、重視しているのが総返済負担率(年収に対する年間の住宅ローンを含む他のローン返済総額の割合)です。借換の際に以前よりも年収が下がっている場合は、総返済負担率が高くなるため、審査に通らないか、もしくは希望している借入額まで借りることができないケースも考えられます。

返済中に信用事故を起こしている場合

住宅ローンの返済中に、あなたはうっかり滞納を起こしてしまったことはありませんか?実は、その情報は信用情報機関に登録されています。登録される期間は信用事故の内容によって異なりますが、審査の過程で信用事故を起こしたことが分かった場合は、新たに借り入れることはかなり難しくなるかもしれません。

5. 先入観にとらわれずに判断することが大切

住宅ローンの借換には、総返済額を削減する以外にもメリットはたくさんあります。借換の目安となる条件を満たしていなくても、場合によってはメリットが出る可能性もありますので、まずは返済予定表を手元に用意してみるのがおすすめです。その際には、自分の場合はいくらのメリットが出るのか諸費用を含めた総返済額で試算してみると良いでしょう。

ただし、借換には、本人が思っている以上に手間や時間がかかります。金融機関を比較するためのシミュレーションをしたり、借換先の金融機関で審査を受けるための書類を揃えたりする必要があります借換によるメリットが小さいならば、これらの労力に見合うでしょうか。

金利差1%以上などの先入観にとらわれず「いかに総返済額を削減できるか」、「毎月の返済額がどのくらいになるか」、「ライフプランに合った金利タイプはどれか」という視点から、複数の金融機関から住宅ローンを比較してみましょう。そのうえで、どのくらいのメリットが出るのかを考えながら、住宅ローンの負担を削減していくことが大切です。

新井 智美さんの写真

新井 智美(あらい ともみ)

CFP(R)認定者/一級ファイナンシャルプラン二ング技能士/DCプランナー/住宅ローンアドバイザー/証券外務員等の資格を保有し、コンサルタントとしての個人向け相談の他、資産運用等上記相談内容にまつわるセミナー講師(企業向け・サークル、団体向け)を行う傍ら、年間100件以上の執筆・監修業務を手掛けている。

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